임대 손해는 다른 소득에서 못 빼고, 임대업엔 세액감면이 아예 없는 업종입니다
안 빼줍니다. 부동산임대업 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않습니다.
주거용 건물 임대업만 예외입니다. 상가나 사무실 임대는 여기 해당하지 않습니다.
15년 동안 이월은 됩니다. 다만 그 이월결손금도 부동산임대업 소득에서만 뺍니다. 근로소득이나 다른 사업소득과는 못 섞습니다.
| 구분 | 당해연도 다른 소득과 통산 | 이월공제 |
|---|---|---|
| 상가·사무실 임대 | 안 됩니다 | 15년, 임대소득에서만 |
| 주거용 건물 임대 | 됩니다 | 15년 |
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 "부동산임대업"이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업 / ③ … 15년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 … 2. 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 부동산임대업의 소득금액에서 공제한다.
시세로 다시 계산합니다. 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받거나 아예 받지 않으면 시가를 공급가액으로 봅니다.
부가세만이 아니라 소득세도 부인될 수 있고, 무상으로 쓰게 해준 이익이 1억원을 넘으면 증여세까지 나옵니다.
특수관계인에 대한 재화 또는 용역…의 공급이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다. 1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우
붙습니다. 전세금이나 임대보증금을 받으면 그것을 이자로 환산한 금액을 공급가액에 넣습니다. 간주임대료입니다.
과세되는 상가 임대와 면세되는 주택 임대를 함께 하면서 구분이 불분명하면, 그 경우에도 정해진 방식으로 계산합니다.
2026년 귀속분부터는 기준시가 12억원 넘는 집 2채 이상에 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 새로 들어갑니다.
사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
부가세 신고 때마다 부동산임대공급가액명세서를 같이 냅니다. 안 내거나 금액을 잘못 적으면 차액의 1%가 가산세입니다.
간이과세 여부도 매년 확인하셔야 합니다. 도시지역 임대사업장은 국세청이 매년 고시하는 규모를 넘으면 간이과세를 못 받습니다. 작년에 됐다고 올해도 된다는 보장이 없습니다.
건물을 물려받았다면 절차가 갈립니다. 상속은 사업자등록 정정으로 되지만 증여는 신규등록을 하고 부가세도 새로 신고해야 합니다. 기한은 증여등기 접수일 다음달 25일까지입니다.
| 구분 | 사업자등록 | 부가세 |
|---|---|---|
| 상속 | 정정 | 기존 신고 이어감 |
| 증여 | 신규등록 | 새로 신고 (등기 접수일 다음달 25일까지) |
주소만 넣으면 건축물대장·공시지가를 끌어와 기준시가를 잡고, 건물분 부가세 안분·양도세·취득세·보유세까지 이어서 계산합니다. 전세 안전진단도 들어 있습니다.
부동산 올인원 열어보기 ↗2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다(본문 최종 확인 2026.8.21). 인용한 조문 3건은 2026.09.09 법제처에서 원문을 직접 확인했습니다. 세법은 자주 바뀌니 실제 적용 전에 한 번 확인해 주세요.