세금 Q&A, 사업자 세무 일정
상가를 빌려서 다시 임대(전대)하면 보증금 간주임대료는 어떻게 계산하나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 전대로 받은 보증금에서 내가 임차할 때 낸 보증금을 뺀 금액에, 정기예금 이자율(2026년 현재 연 3.1%)과 과세 일수를 곱하고 365로 나눈 값이 간주임대료 공급가액입니다. 임차한 공간 일부를 내가 직접 쓰고 있다면 그 면적 비율만큼은 빼 주는 임차보증금이 줄어듭니다. 이 금액은 월세 공급가액과 따로 계산해서 더합니다.
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| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 계산식 | 공급가액 = 해당 기간 보증금 × 과세 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365(윤년 366) |
| 이자율 | 1,000분의 31, 즉 연 3.1%(부가가치세법 시행규칙 제47조, 2026년 3월 20일 시행본) |
| 전대일 때 | 받은 보증금에서 임차 시 지급한 보증금을 뺀 금액으로 계산 |
| 직접 사용 면적 | 임차한 부동산 중 내 사업에 쓰는 비율만큼은 차감하는 임차보증금에서 제외 |
| 월세에 충당한 보증금 | 임대료로 충당한 금액은 보증금에서 뺌 |
| 선불, 후불 임대료 | 둘 이상의 과세기간에 걸치면 계약기간 개월 수로 나누어 각 기간에 배분 |
보증금 차이만 간주임대료의 대상입니다
가정 예시입니다. 건물주에게 보증금 2억원을 내고 상가를 빌려서, 이 상가를 다시 보증금 3억원에 전대했다고 하겠습니다. 1년 내내 이 조건이면 계산 대상은 3억원에서 2억원을 뺀 1억원이고 여기에 3.1%를 곱한 310만원이 간주임대료 공급가액입니다(부가가치세법 시행령 제65조 제2항). 월세 공급가액에 이 금액을 더한 것이 과세표준이 됩니다. 신고 기간별로 나눠 신고하므로 실제로는 해당 기간 일수에 비례해 계산합니다.
내가 같이 쓰는 면적이 있으면 달라집니다
임차한 상가 100제곱미터 중 20제곱미터를 내가 직접 영업에 쓰고 나머지를 전대한다고 가정하겠습니다. 시행령은 이 경우 내가 낸 임차보증금에서 직접 쓰는 면적 비율만큼을 제외한 금액만 뺄 수 있게 합니다. 임차보증금이 2억원이면 20%인 4,000만원은 빼지 못하고 1억6,000만원만 차감됩니다. 전대보증금 3억원에서 1억6,000만원을 뺀 1억4,000만원에 3.1%를 곱하면 434만원입니다. 자기 사용분이 있으면 계산 결과가 커진다는 점을 기억해 두세요.
이자율과 선불 월세
이자율은 예정신고 기간이나 과세기간 종료일 현재 기준으로 적용됩니다. 매년 3월경 시행규칙이 바뀐 적이 있으니 신고하는 시점의 값을 확인하세요. 계약서에 월세 6개월분을 선불로 받는 조항이 있고 그 기간이 두 과세기간에 걸쳐 있다면, 총액을 계약기간 개월 수로 나눈 금액을 각 기간에 배분합니다(같은 시행령 제65조 제5항). 임대업 전반은 부동산임대업 안내에도 정리했습니다.
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자주 묻는 질문
상가 안에 주택 부분이 섞여 있으면요?
과세되는 상가 임대와 면세되는 주택 임대를 함께 주면서 임대 구분과 임대료 구분이 불분명하면 시행령 제65조 제4항의 토지가액, 건물가액, 면적 비율로 안분해서 과세분만 계산합니다.
간주임대료는 실제로 받은 돈이 아닌데 왜 부가세가 붙나요?
실제 현금이 오가지 않아도 법 제29조 제10항이 보증금을 받은 경우의 공급가액을 시행령 방식으로 계산해 과세표준에 넣도록 정했기 때문입니다.
내년에도 3.1%가 그대로인가요?
이자율은 시행규칙에 적혀 있고 해마다 개정 여부가 달라집니다. 이 글은 2026년 3월 20일 시행본 기준이니 신고 시점의 시행규칙을 확인하세요.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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