양도세 계산기 2026
파는 날 전에 먼저 넣어 보세요

이 페이지에서 볼 수 있는 것

1. 양도세 계산기
2. 양도세는 이렇게 계산됩니다
3. 2026년 양도세 세율표
4. 장기보유특별공제
5. 1세대1주택 비과세와 12억
6. 다주택 중과
7. 신고기한과 가산세
8. 실제 사례
9. 자주 묻는 질문

양도세 계산기

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양도세는 이렇게 계산됩니다

양도세는 판 값 전체 대신 번 돈(양도차익)에 붙습니다. 순서는 다섯 단계입니다.

1. 양도차익 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다. 취득세, 중개 수수료, 샷시/발코니 확장 같은 공사비가 필요경비입니다.
2. 비과세 안분 1세대1주택이면 12억원을 넘는 비율만큼만 남깁니다.
3. 장기보유특별공제 3년 이상 가진 부동산은 보유기간에 따라 차익의 일부를 빼 줍니다.
4. 기본공제 사람마다 한 해 250만원을 뺍니다.
5. 세율 적용 남은 과세표준에 보유기간/주택 수에 맞는 세율을 곱하고 지방소득세 10%를 더합니다.

계산기 결과가 예상보다 크게 나오면 대개 셋 중 하나입니다. 보유 2년이 안 됐거나, 1주택인데 거주기간이 2년이 안 돼 공제율이 낮거나, 필요경비를 빠뜨린 경우입니다.

2026년 양도세 세율표

2년 이상 보유한 주택/토지/건물에는 종합소득세와 같은 누진세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제1항, 제55조 제1항).

보유기간이 짧으면 누진세율 대신 단일 세율이 붙습니다.

미등기 양도는 70%, 비사업용 토지는 누진세율에 10%p를 더한 16~55%입니다. 모든 경우에 지방소득세가 양도소득세의 10% 더 붙습니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 토지/건물은 양도차익에서 일정 비율을 빼 줍니다(소득세법 제95조 제2항). 1세대1주택인지, 2년 이상 살았는지에 따라 표가 갈립니다.

1세대1주택이라도 거주가 2년이 안 되면 표1로 내려갑니다. 10년 보유 기준으로 표1은 20%, 표2(10년 거주)는 80%라 같은 집에서도 세금 차이가 큽니다. 이사 계획이 있다면 거주 2년을 채우는 날짜부터 확인하세요.

1세대1주택 비과세와 12억원

1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도가액 12억원까지 양도세가 없습니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요합니다. 12억원을 넘으면 전체가 과세되지 않고 넘는 비율만큼만 과세됩니다.

예를 들어 15억원에 팔면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세대상입니다. 차익이 6억원이면 1억2천만원에만 세금이 붙고 여기서 다시 장기보유특별공제를 뺍니다.

비과세 판단에서 자주 틀리는 부분은 세대입니다. 따로 사는 30세 미만 자녀, 주민등록만 옮긴 부모님 집, 오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우가 주택 수에 들어가 비과세가 깨지기도 합니다. 비과세 요건 자세히 →

다주택 중과

조정대상지역 주택을 팔 때 1세대가 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항). 2년 미만 보유라면 중과세율과 단기세율로 각각 계산해 큰 쪽을 냅니다.

한시적으로 미뤄 왔던 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나, 지금은 조정대상지역 다주택 양도가 원칙적으로 중과 대상입니다. 다만 장기임대주택, 일시적 2주택, 상속주택처럼 중과에서 빠지는 주택이 따로 있어 주택 수만으로 판단하면 안 됩니다. 두 채 이상이면 어느 집을 먼저 팔지 순서부터 같이 계산해 보는 게 좋습니다. 일시적 2주택 기한 →

신고기한과 가산세

양도일은 보통 잔금일이고 잔금 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기 접수일입니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세(납부세액의 20%)와 하루 단위 납부지연 가산세가 붙습니다. 비과세라도 12억원을 넘는 고가주택은 신고해야 합니다.

실제 사례

이름과 금액은 뺐습니다.

해외에 사는 집주인, 파는 시점부터 다시 잡았습니다

해외에 살면서 국내 아파트를 세놓던 분이 지금 팔지, 귀국한 뒤 팔지 물어 오셨습니다. 비거주자로 팔 때와 거주자가 된 뒤 팔 때의 세금을 한 표에 놓고 비교했고 그 전에 밀린 임대소득 신고부터 정리하도록 순서를 잡았습니다. 사례 보기 →

해외 파견 중에 판 집, 회사 구조부터 확인했습니다

가족과 해외 파견 중인 부부가 공동명의 집을 판 경우였습니다. 출국 특례 기한은 지났지만 파견처가 국내 회사의 100% 출자 법인이면 본인은 거주자로 봅니다. 배우자 몫은 따로 판정이 필요해 회사 자료와 해외 급여 신고 이력을 소명자료로 모았습니다. 사례 보기 →

상담 사례 전체 보기 →

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