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1세대1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?
확인 기준 2026.10.21, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 양도일 현재 국내에 주택이 1채인 1세대가 2년 이상 보유하면 비과세입니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 하고 양도가액 12억원을 넘는 부분은 비과세에서 빠져 과세됩니다.
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| 항목 | 내용 (2026-10-21 기준) |
|---|---|
| 1세대 | 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 기준 (배우자는 따로 살아도 같은 세대) |
| 보유 요건 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 |
| 거주 요건 | 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주 |
| 12억원 기준 | 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼 양도차익 과세 |
| 12억원 초과분 장기보유특별공제 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% (거주 2년 이상일 때) |
| 신고 | 비과세라도 12억원을 넘으면 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고 |
조정대상지역인지는 언제 기준으로 보나요?
파는 날 대신 취득한 날(보통 잔금일) 기준입니다. 그때 조정대상지역이었다면 지금 해제됐어도 거주 2년이 필요합니다. 반대로 취득 당시 비조정지역이었다면 나중에 지정돼도 거주 요건은 붙지 않습니다. 다만 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 거주 요건이 없습니다.
12억원을 넘으면 얼마나 과세되나요?
전체 양도차익 중 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았다면 양도차익의 20%가 과세 대상이고 여기에 보유/거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다. 거주를 2년 이상 하지 않았다면 이 80% 표 대신 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다.
주택 수에서 빠지는 경우가 있나요?
일시적 2주택, 상속받은 주택, 혼인/동거봉양으로 합친 경우처럼 2채여도 1채로 봐주는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제155조). 오피스텔은 실제로 주거용으로 쓰면 주택 수에 들어갈 수 있어 따로 확인해야 합니다.
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자주 묻는 질문
1세대1주택 비과세는 몇 년 보유해야 하나요?
취득일부터 양도일까지 2년 이상입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다.
집값이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?
전부 과세되지는 않습니다. 12억원을 넘는 비율만큼만 과세되고 그 부분에 장기보유특별공제가 붙습니다.
비과세면 신고를 안 해도 되나요?
양도가액 12억원 이하로 전액 비과세면 신고 의무가 없지만 12억원을 넘으면 넘는 부분 때문에 예정신고를 해야 합니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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