홈 / 양도, 상속, 증여 / 깡통전세 계산기
깡통전세 계산기,
전세 안전진단 2026
전세 계약 전에 보증금이 위험한지 숫자로 확인합니다. 전세가율, 최우선변제금, HUG 보증보험 가입 가능 여부, 경매 때 돌려받을 수 있는 돈을 한 번에 봅니다.
바로 진단하기다른 계산기결론부터
(보증금 + 선순위 채권최고액)이 집값의 80%를 넘으면 집값이 조금만 내려도 보증금이 위험해집니다. HUG 보증보험은 그 합계가 집값의 90% 안이어야 가입할 수 있습니다. 서울에서 보증금이 1억6,500만원 이하면 경매 때 5,500만원까지는 근저당보다 먼저 받습니다. 시세 3억원 집에 보증금 2억4천만원이면 낙찰가율 75%일 때 15,000,000원이 모자랍니다.
이 페이지에서 볼 수 있는 것
깡통전세 계산기
등기부등본 을구의 채권최고액과 시세만 있으면 됩니다. 입력값은 저장되지 않습니다.
어떻게 계산했나요?
- 전세가율 = (보증금 + 선순위 채권최고액) ÷ 시세입니다. 시세가 없으면 공시가격 × 140%를 씁니다.
- 등급은 이 계산기의 구분입니다(70% 이하 안전, 80% 이하 주의, 90% 이하 위험, 그 위 매우 위험). 등기부 위험신호 하나마다 한 단계씩, 최대 두 단계 내립니다.
- 최우선변제는 처음 근저당 설정일이 속한 시기의 시행령 금액으로 보고 낙찰대금의 절반을 넘지 않게 했습니다.
- HUG 보증 확인: 보증금이 (시세 × 90% - 선순위 채권) 이하, 수도권 7억원(그 밖 5억원) 이하, 선순위 채권이 시세의 60% 이하
- 경매 회수액: 확정일자가 근저당보다 늦은 한 세입자만 있다고 보고 경매비용, 당해세, 다른 세입자는 넣지 않았습니다.
전세가율과 위험 등급
근저당이 있는 집은 보증금만 보면 안 됩니다. 경매에서는 근저당 채권이 먼저 나가기 때문에 채권최고액을 보증금에 더해 집값과 비교합니다.
| (보증금 + 선순위) ÷ 시세 | 이 계산기의 등급 | 뜻 |
|---|---|---|
| 70% 이하 | 안전 | 집값이 30% 떨어져도 버틸 여유 |
| 70% 초과 80% 이하 | 주의 | 보증보험 가입 권장 |
| 80% 초과 90% 이하 | 위험 | 보증보험 한도 근처 |
| 90% 초과 | 매우 위험 | HUG 보증 한도 초과, 경매 시 손실 가능성 큼 |
등급 구분은 이 계산기가 쓰는 참고 구간이고 법으로 정한 등급은 없습니다. 90%는 HUG 보증한도 계산에 쓰는 비율과 같습니다.
소액임차인 최우선변제금
보증금이 기준 이하인 세입자는 경매신청 등기 전에 입주하고 전입신고를 마쳤다면 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 받습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 금액은 계약일이 아니라 그 집에 처음 담보권이 설정된 날의 시행령으로 정합니다.
| 지역(2023.2.21 이후 담보권) | 보증금 기준 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역, 군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 담보권 설정 시기 | 서울 기준 | 서울 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 2023.2.21 이후 | 1억6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 2021.5.11 ~ 2023.2.20 | 1억5,000만원 이하 | 5,000만원 |
| 2018.9.18 ~ 2021.5.10 | 1억1,000만원 이하 | 3,700만원 |
주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조와 각 개정 부칙 기준입니다. 먼저 받는 금액은 집값(낙찰대금)의 절반을 넘지 못합니다(시행령 제10조 제2항). 2021.5.10 이전에는 김포, 세종, 이천, 평택 등이 속한 지역 구분이 지금과 달랐습니다.
HUG 보증보험 가입 조건
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하 |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% - 선순위 채권 |
| 주택가격 | 시세가 없으면 공시가격의 140% |
| 선순위 채권 | 주택가격의 60% 이내 |
| 신청 기한 | 계약기간의 절반이 지나기 전 |
주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내(2026년 11월 확인) 기준입니다. 공시가격 1억5천만원 빌라라면 주택가격 2억1천만원, 보증한도는 1억8,900만원입니다. 실제 가입 여부는 공사 심사로 정해집니다.
집주인 세금 체납과 내 보증금
집주인이 낸 적 없는 세금은 경매 때 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 국세의 법정기일이 내 확정일자보다 빠르면 국세가 앞섭니다(국세기본법 제35조 제1항 제3호). 그 집에 매겨진 상속세, 증여세, 종합부동산세는 원래 보증금보다 먼저지만 법정기일이 내 확정일자보다 늦으면 그 몫은 보증금이 먼저 받을 수 있습니다(같은 조 제7항).
- 계약할 때 집주인은 납세증명서를 보여 줘야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).
- 보증금이 1천만원을 넘는 세입자는 계약 뒤 임대차 시작일까지 집주인 동의 없이 세무서에 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다(국세징수법 제109조 제2항, 시행령 제97조 제2항). 열람하면 세무서가 집주인에게 알립니다.
✔️계약 전후 확인할 것
- 계약 전과 잔금 당일에 등기부등본을 다시 뗍니다. 근저당, 가압류, 신탁등기가 새로 생겼는지 봅니다.
- 잔금일에 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 집주인의 납세증명서를 받거나 미납 국세를 열람합니다.
- 보증보험 가입: 계약기간 절반이 지나기 전까지
- 신탁등기가 있으면 신탁원부와 수탁자 동의서 없이 계약하지 않습니다.
같이 보면 좋은 글
자주 묻는 질문
전세가율은 어떻게 계산하나요?
(전세보증금 + 집에 먼저 잡힌 근저당 채권최고액) ÷ 집값입니다. 근저당이 있으면 보증금만 나누면 안 되고 채권최고액을 더해야 합니다. 이 계산기는 70% 이하를 안전, 80% 이하를 주의, 90% 이하를 위험, 그 위를 매우 위험으로 나눕니다.
집값을 모르는 빌라는 어떻게 넣나요?
공시가격만 넣으면 140%를 곱해 집값으로 잡습니다. HUG가 연립, 다세대의 주택가격을 볼 때 공시가격의 140%를 쓰기 때문입니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 찾을 수 있습니다.
최우선변제금은 언제 받을 수 있나요?
보증금이 소액임차인 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 전입신고와 입주를 마쳐야 합니다. 서울은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지 다른 담보권자보다 먼저 받습니다. 받는 금액은 집값(낙찰대금)의 절반을 넘을 수 없습니다.
근저당이 오래전에 잡혔으면 최우선변제금이 달라지나요?
네. 금액은 그 집에 처음 근저당 같은 담보권이 설정된 날을 기준으로 정하고 계약일과는 상관없습니다. 2021년에 잡힌 근저당이면 서울도 보증금 1억5천만원 이하, 5천만원까지만 먼저 받습니다.
집주인이 세금을 안 냈는지 어떻게 확인하나요?
계약할 때 집주인은 납세증명서를 보여 줘야 합니다. 보증금이 1천만원을 넘으면 계약 뒤 입주 시작일까지 집주인 동의 없이도 세무서에 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다. 이 경우 세무서가 집주인에게 열람 사실을 알립니다.
HUG 보증보험은 언제까지 가입하나요?
신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 보증금이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하이고 보증금과 선순위 채권 합계가 집값의 90% 안이어야 합니다.
세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 집주인 쪽에서는 임대소득과 보유세, 세입자 쪽에서는 집주인 세금 체납이 보증금에 미치는 영향을 같이 봅니다.
계약서 쓰기 전에 한 번 더 보세요
등기부등본과 계약 조건을 보내 주시면 세금 체납으로 보증금이 밀릴 수 있는지, 확인할 서류가 무엇인지 같이 봅니다.