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건물 기준시가 계산기 2026,
국세청 고시 산식 그대로
상가, 공장, 창고처럼 가격이 따로 고시되지 않는 건물은 국세청이 정한 계산방법으로 기준시가를 구합니다. 구조와 용도, 공시지가, 준공 연도만 알면 바로 계산됩니다.
바로 계산하기주소로 자동 계산결론부터
건물 기준시가는 ㎡당 금액 × 건물 면적입니다. 2026년 ㎡당 금액은 건물신축가격기준액 860,000원에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율을 곱하고 천원 미만을 버려 구합니다. 토지는 여기에 들어 있지 않아 개별공시지가로 따로 계산합니다. 아파트, 오피스텔처럼 가격이 따로 고시되는 건물에는 이 계산식을 쓰지 않습니다.
이 페이지에서 볼 수 있는 것
건물 기준시가 계산기
2026년 고시 기준입니다. 건축물대장의 구조와 용도, 사용승인 연도, 토지의 개별공시지가를 넣으면 계산됩니다. 입력값은 저장되지 않습니다.
어떻게 계산했나요?
- ㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 860,000원 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율, 천원 미만은 버립니다.
- 잔가율 = 1 - (0.9 ÷ 내용연수) × 경과연수이고 10% 아래로는 내려가지 않습니다. 경과연수는 2026년에서 준공 연도를 뺀 값입니다.
- 위치지수: 토지의 ㎡당 개별공시지가가 드는 구간의 지수
- 개별건물의 특성에 따른 조정률과 한 건물에 용도가 여럿인 경우의 구분 계산은 넣지 않았습니다.
🏘️부동산마다 쓰는 가격
세법의 기준시가는 부동산 종류에 따라 정하는 방법이 다릅니다(소득세법 제99조 제1항 제1호).
| 종류 | 기준시가 | 확인하는 곳 |
|---|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 × 면적 | 부동산공시가격알리미, 토지대장 |
| 일반 건물(상가, 공장, 창고 등) | 국세청 고시 계산방법으로 계산 | 이 계산기 |
| 오피스텔, 일정 규모 이상 상업용 건물 | 국세청이 호별로 고시한 가격(토지 포함) | 홈택스 기준시가 조회 |
| 주택 | 개별주택가격, 공동주택가격 | 부동산공시가격알리미 |
계산식과 예시
㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율입니다. 천원 미만은 버리고 여기에 건물 면적을 곱합니다.
| 예시 건물 | 값 |
|---|---|
| 구조 | 철근콘크리트조(구조지수 100, 내용연수 50년) |
| 용도 | 제1, 2종 근린생활시설(상가, 소매점, 음식점, 사무소, 부동산중개, 의원, 미용실 등)(용도지수 95) |
| 토지 개별공시지가 | ㎡당 3,200,000원(위치지수 118) |
| 준공 연도 | 2010년(경과 16년, 잔가율 71.2%) |
| ㎡당 금액 | 860,000원 × 100% × 95% × 118% × 71.2% → 686,000원 |
| 건물 기준시가 | 686,000원 × 300㎡ = 205,800,000원 |
표 전체는 국세청이 낸 2026년 건물 기준시가 계산방법 해설(PDF)에서 확인하세요.
구조지수
건축물대장에 적힌 구조로 정합니다.
| 구조 | 구조지수 |
|---|---|
| 통나무조 | 135 |
| 목구조(한옥 등) | 120 |
| 철골(철골철근)콘크리트조, SRC | 110 |
| 철근콘크리트조, 석조, 프리캐스트조, 목조, 라멘조, ALC조, 스틸하우스조 | 100 |
| 연와조, 철골조, 보강콘크리트조, 보강블록조 | 95 |
| 시멘트벽돌조, 황토조, 시멘트블록조, 와이어패널조 | 90 |
| 철골조 중 조립식패널(EPS) | 85 |
| 조립식패널조 | 80 |
| 경량철골조 | 79 |
| 석회, 흙벽돌조, 돌담, 토담조 | 60 |
| 철파이프조, 컨테이너건물 | 59 |
잔가율과 내용연수
잔가율은 1 - (0.9 ÷ 내용연수) × 경과연수로 구하고 10% 아래로는 내려가지 않습니다. 내용연수는 구조에 따라 네 그룹으로 나뉩니다.
| 그룹 | 내용연수 | 구조 |
|---|---|---|
| Ⅰ그룹 | 50년 | 통나무조, 목구조(한옥 등), 철골(철골철근)콘크리트조, SRC, 철근콘크리트조, 석조, 프리캐스트조, 라멘조 |
| Ⅱ그룹 | 40년 | 목조, ALC조, 스틸하우스조, 연와조, 철골조, 보강콘크리트조, 보강블록조, 시멘트벽돌조, 와이어패널조 |
| Ⅲ그룹 | 30년 | 황토조, 시멘트블록조, 철골조 중 조립식패널(EPS), 조립식패널조, 경량철골조, 석회, 흙벽돌조, 돌담, 토담조 |
| Ⅳ그룹 | 20년 | 철파이프조, 컨테이너건물 |
위치지수
건물이 서 있는 토지의 ㎡당 개별공시지가가 높을수록 위치지수가 올라갑니다. 2026년 표는 78부터 182까지 45개 구간입니다.
위치지수 표 전체 보기
| ㎡당 개별공시지가 | 위치지수 |
|---|---|
| 2만원 미만 | 78 |
| 2만원 이상 3만원 미만 | 83 |
| 3만원 이상 5만원 미만 | 85 |
| 5만원 이상 7만원 미만 | 86 |
| 7만원 이상 10만원 미만 | 87 |
| 10만원 이상 13만원 미만 | 88 |
| 13만원 이상 15만원 미만 | 89 |
| 15만원 이상 18만원 미만 | 90 |
| 18만원 이상 20만원 미만 | 91 |
| 20만원 이상 30만원 미만 | 92 |
| 30만원 이상 35만원 미만 | 93 |
| 35만원 이상 50만원 미만 | 94 |
| 50만원 이상 65만원 미만 | 97 |
| 65만원 이상 80만원 미만 | 100 |
| 80만원 이상 100만원 미만 | 102 |
| 100만원 이상 120만원 미만 | 104 |
| 120만원 이상 160만원 미만 | 106 |
| 160만원 이상 200만원 미만 | 108 |
| 200만원 이상 250만원 미만 | 114 |
| 250만원 이상 300만원 미만 | 116 |
| 300만원 이상 350만원 미만 | 118 |
| 350만원 이상 400만원 미만 | 120 |
| 400만원 이상 450만원 미만 | 122 |
| 450만원 이상 500만원 미만 | 124 |
| 500만원 이상 550만원 미만 | 126 |
| 550만원 이상 600만원 미만 | 128 |
| 600만원 이상 700만원 미만 | 130 |
| 700만원 이상 800만원 미만 | 132 |
| 800만원 이상 900만원 미만 | 134 |
| 900만원 이상 1,000만원 미만 | 137 |
| 1,000만원 이상 1,500만원 미만 | 140 |
| 1,500만원 이상 2,000만원 미만 | 143 |
| 2,000만원 이상 2,500만원 미만 | 146 |
| 2,500만원 이상 3,000만원 미만 | 149 |
| 3,000만원 이상 3,500만원 미만 | 152 |
| 3,500만원 이상 4,000만원 미만 | 155 |
| 4,000만원 이상 4,500만원 미만 | 158 |
| 4,500만원 이상 5,000만원 미만 | 161 |
| 5,000만원 이상 5,500만원 미만 | 164 |
| 5,500만원 이상 6,000만원 미만 | 167 |
| 6,000만원 이상 6,500만원 미만 | 170 |
| 6,500만원 이상 7,000만원 미만 | 173 |
| 7,000만원 이상 7,500만원 미만 | 176 |
| 7,500만원 이상 8,000만원 미만 | 179 |
| 8,000만원 이상 | 182 |
용도지수
건축물대장의 용도로 정하되 실제 쓰는 용도가 다르면 실제 용도를 따릅니다. 주차장, 복도, 계단 같은 부속 부분은 주된 용도의 지수를 씁니다(국세청 해설의 용도지수 적용요령).
용도지수 표 전체 보기(60개)
| 분류 | 대상 건물 | 용도지수 |
|---|---|---|
| 주거 | 아파트 | 110 |
| 주거 | 단독주택, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 기숙사, 도시형생활주택 등 | 100 |
| 숙박 | 관광호텔(4, 5성급) | 140 |
| 숙박 | 호텔, 관광호텔(3성이하), 가족/호스텔/소형/의료관광, 콘도, 펜션, 생활숙박시설 | 130 |
| 숙박 | 외국인관광 도시민박, 한옥체험 | 120 |
| 숙박 | 여관(모텔 포함) | 112 |
| 숙박 | 다중생활시설(2종근생 제외) | 105 |
| 숙박 | 여인숙 | 100 |
| 판매 | 백화점 | 135 |
| 판매 | 대형점(3천㎡↑), 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 대규모점포 | 125 |
| 판매 | 일반상점(슈퍼 등 1천~3천㎡), 기타 판매영업시설 | 95 |
| 판매 | 도매시장(3천㎡↑), 전통시장, 농수축화훼공판장, 경매장 | 85 |
| 운수 | 여객터미널, 철도, 공항, 항만시설 | 120 |
| 위락 | 무도장 | 140 |
| 위락 | 유흥주점, 카지노 | 130 |
| 위락 | 테마파크시설 | 120 |
| 위락 | 단란주점(풍속영업 제외) | 115 |
| 위락 | 무도학원 | 90 |
| 문화, 집회 | 집회장(경마, 경륜, 경정 장외발매소 등) | 130 |
| 문화, 집회 | 예식장, 공연장(극장, 영화관 등), 집회장(공회당, 회의장) | 115 |
| 문화, 집회 | 동물원, 식물원, 수족관, 전시장(박물관, 미술관 등) | 110 |
| 문화, 집회 | 관람장(경마, 경륜장 등, 관람석 1천㎡↑ 체육관, 운동장) | 105 |
| 종교 | 교회, 성당, 사찰, 기도원 등 종교집회장 | 100 |
| 운동 | 골프장, 스키장, 경주장, 승마장, 수영장, 볼링장, 종합체육시설업 | 125 |
| 운동 | 기타 체육시설(24 제외) | 105 |
| 의료 | 종합병원 | 125 |
| 의료 | 일반, 치과, 한방, 정신, 요양, 격리병원 | 110 |
| 업무 | 오피스텔(주거용, 사무용) | 135 |
| 업무 | 사무소, 금융업소, 소개업소, 출판사, 신문사(2종근생 제외) | 115 |
| 방송통신 | 방송국, 촬영소, 전신전화국, 통신용시설 | 110 |
| 관광휴게 | 야외음악당, 야외극장, 어린이회관, 관망탑, 휴게소, 공원부수시설 | 110 |
| 교육연구 | 학원, 교습소(2종근생 제외) | 107 |
| 교육연구 | 학교, 교육원, 연구소, 도서관(2종근생 제외) | 102 |
| 노유자 | 아동관련시설, 노인복지시설 등 사회복지, 근로복지시설 | 109 |
| 노유자 | 고아원, 노인주거복지(양로원), 경로당, 기타 유사시설 | 85 |
| 수련 | 청소년수련관, 문화의집, 특화시설, 유스호스텔, 야영장 | 110 |
| 근린생활 | 목욕장(3천㎡↑) | 130 |
| 근린생활 | 목욕장(1천~3천㎡) | 115 |
| 근린생활 | 목욕장(1천㎡미만) | 110 |
| 근린생활 | 풍속영업시설(단란주점, 인터넷게임, 노래연습장 등) | 105 |
| 근린생활 | 제1, 2종 근린생활시설(상가, 소매점, 음식점, 사무소, 부동산중개, 의원, 미용실 등) | 95 |
| 묘지 | 화장시설, 봉안당, 묘지부수건물 | 130 |
| 묘지 | 동물화장, 건조장, 동물납골시설 | 105 |
| 장례 | 장례식장(종합병원 부속 포함) | 115 |
| 장례 | 동물 전용 장례식장 | 105 |
| 공장 | 지식산업센터(아파트형공장) | 115 |
| 공장 | 냉동공장, 반도체/평면디스플레이 공장 | 100 |
| 공장 | 일반공장(기타 제조, 가공, 수리 건축물) | 78 |
| 발전 | 원자력 발전시설 | 300 |
| 발전 | 발전소(1종근생 제외) | 90 |
| 창고 | 냉동, 냉장창고 | 105 |
| 창고 | 일반창고, 하역장, 물류터미널, 집배송시설 | 75 |
| 위험물 | 주유소, 석유판매소, 가스충전소 등 위험물저장처리시설 | 90 |
| 자원순환 | 하수처리, 고물상, 폐기물시설 | 80 |
| 자동차 | 자동차매매장, 운전학원, 정비학원 | 75 |
| 자동차 | 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 주기장 | 67 |
| 자동차 | 주차장(자주식 주차전용빌딩, 전기차충전소 등) | 60 |
| 동, 식물 | 가축용운동시설, 인공수정센터, 동물검역소, 실험동물사육 | 70 |
| 동, 식물 | 축사, 가축시설, 도축장, 작물재배사, 종묘배양 | 55 |
| 동, 식물 | 화초, 분재 온실, 기타 식물관련시설 | 50 |
어느 세금에 쓰이나
| 세금 | 쓰이는 경우 | 조문 |
|---|---|---|
| 상속세, 증여세 | 시가를 산정하기 어려울 때 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 평가. 임대 중이면 임대료로 계산한 금액과 비교해 큰 금액 | 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조 |
| 양도소득세 | 취득 당시 실제 거래가액을 확인할 수 없을 때 환산취득가액 계산 | 소득세법 제114조 제7항 |
| 양도소득세 | 토지와 건물을 함께 사고팔면서 가액 구분이 분명하지 않을 때 기준시가 등으로 안분. 나눈 금액이 안분 금액과 30% 이상 차이 나도 같음 | 소득세법 제100조 제2항, 제3항 |
| 부가가치세 | 토지와 건물을 함께 공급할 때 건물 공급가액 안분 | 부가가치세법 제29조 제9항 |
취득세와 재산세는 지방세법의 시가표준액을 따로 씁니다.
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자주 묻는 질문
건물 기준시가는 무엇인가요?
국세청장이 해마다 고시하는 계산방법으로 구한 건물 가격입니다. 2026년에는 ㎡당 860,000원인 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율을 곱해 ㎡당 금액을 구하고 면적을 곱합니다. 토지 가격은 들어 있지 않아서 토지는 개별공시지가로 따로 계산합니다.
아파트나 오피스텔도 이 계산식을 쓰나요?
쓰지 않습니다. 아파트와 연립, 다세대는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 따로 공시됩니다. 오피스텔과 일정 규모 이상 상업용 건물은 국세청이 호별로 토지와 건물을 합친 기준시가를 고시합니다. 이 계산식은 그런 고시가격이 없는 일반 건물에 씁니다.
기준시가로 증여세나 상속세를 신고해도 되나요?
시가를 알 수 없을 때만 됩니다. 상속세와 증여세는 시가로 평가하는 것이 원칙이고 매매사례나 감정가격이 있으면 그 금액이 시가가 됩니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가로 평가합니다.
양도소득세에서는 언제 쓰나요?
오래전에 취득해 취득 당시 실제 거래가액을 확인할 수 없을 때 환산취득가액을 구하는 데 씁니다. 토지와 건물을 한꺼번에 사고팔면서 가액을 나누지 않았을 때 기준시가 비율로 나누는 데에도 씁니다.
위치지수에 넣는 공시지가는 어디서 확인하나요?
건물이 서 있는 토지의 개별공시지가(㎡당 금액)입니다. 부동산공시가격알리미나 토지대장에서 확인할 수 있습니다. 부동산 세금 계산기에서 주소를 넣으면 건축물대장과 공시지가를 불러와 자동으로 채워 줍니다.
내년 기준시가는 언제 나오나요?
건물 기준시가 계산방법은 해마다 새로 고시됩니다. 신축가격기준액과 지수표가 바뀌면 같은 건물도 금액이 달라지니 평가하려는 날이 속한 연도의 고시를 써야 합니다. 새 고시가 나오면 이 계산기에 반영하겠습니다.
세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 상가와 건물의 상속, 증여 평가, 토지와 건물 안분, 오래된 부동산의 양도세 계산까지 직접 봅니다.
건물 주소와 하려는 일부터 알려주세요
주소, 준공 연도, 팔 계획인지 물려줄 계획인지만 알려 주시면 어떤 가격으로 평가하는지부터 같이 봅니다.