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부동산매매업자가 건물 딸린 토지를 팔 때 건물분 부가세는 어떻게 계산하나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 토지는 면세라서 건물이나 구축물 가액에만 10% 부가세가 붙습니다. 계약서에 토지와 건물 값을 나눠 적었어도, 기준시가나 감정평가가액으로 안분한 금액과 30% 이상 차이가 나면 안분한 금액이 공급가액이 됩니다. 국민주택규모 이하 주택이라면 건물분도 면세로 보는 길이 있습니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 원칙 | 토지와 건물을 함께 공급하면 건물 등의 실지거래가액이 공급가액(부가가치세법 제29조 제9항) |
| 안분하는 경우 | 토지, 건물 구분이 불분명하거나 구분 금액이 안분 금액과 30% 이상 차이 날 때 |
| 안분 순서 | 감정평가가액이 있으면 그 가액, 없으면 공급계약일 현재 기준시가 비례 |
| 안분 제외 | 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우, 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우는 실지거래가액 |
| 토지분 | 부가세 면세(제26조 제1항 제14호) |
| 국민주택규모 이하 주택 | 조세특례제한법 제106조에 따라 면세 대상일 수 있음 |
안분이 어떻게 되는지 숫자로 보겠습니다
가정 예시입니다. 총 매매가가 10억원이고 공급계약일 현재 기준시가가 토지 6억원, 건물 2억원이라면 건물분은 10억원 × 2억원 ÷ 8억원으로 2억5,000만원이 됩니다. 건물 부가세는 2,500만원입니다. 계약서에 건물을 1억원, 토지를 9억원으로 적었다면 안분 금액과 60% 차이가 나서 안분한 2억5,000만원으로 계산합니다. 건물을 2억원으로 적었다면 차이가 20%라서 계약서 금액을 인정받는 쪽에 가깝습니다.
감정평가가 있으면 순서가 바뀝니다
시행령 제64조 제1항은 기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가를 쓰되, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지 감정평가법인이 평가한 가액이 있으면 그 가액을 우선한다고 정하고 있습니다. 기준시가가 없는 쪽이 있으면 감정평가가액, 그것도 없으면 장부가액으로 계산하고 기준시가가 있는 자산은 다시 기준시가로 나눕니다. 팔기 전에 감정평가를 받았다면 신고 때 그 금액을 쓰게 되는지 확인하세요.
안분 예외와 주택
다른 법령에서 토지와 건물 가액을 구분하도록 한 경우와, 건물을 사서 철거하고 토지만 쓰는 경우에는 건물의 실지거래가액이 곧 공급가액입니다(같은 영 제64조 제2항). 파는 건물이 주거용이고 국민주택규모 이하라면 건물분 부가세가 면제되는 쪽으로 보는 것이 일반적이지만(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호), 다가구나 상가 겸용은 면적 기준이 달라지니 비교과세 대상 자산과 함께 신고 전에 구조를 확인하세요. 업종 안내는 부동산매매업에 있습니다.
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자주 묻는 질문
토지만 사서 팔면 부가세가 없나요?
토지의 공급은 면세입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 다만 나대지가 아니라 건물이 딸려 있으면 건물분이 과세됩니다.
계약서를 토지 쪽으로 크게 쓰면 부가세가 줄지 않나요?
구분 금액이 안분 금액과 30% 이상 차이 나면 안분한 금액으로 다시 계산하게 됩니다. 억지로 한쪽으로 쏠리게 적는 방식은 통하지 않습니다.
간이과세로 등록할 수 있나요?
부동산매매업은 간이과세 배제업종이므로 일반과세자로 신고합니다(부가가치세법 시행령 제109조 제2항 제4호).
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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