세금 Q&A, 사업자 세무 일정
부동산매매업 사업자인데 비교과세는 어떤 자산을 팔 때 적용되나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 매매사업자라고 해서 팔 때마다 비교과세가 붙는 것은 아닙니다. 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 대상 주택에서 매매차익이 생긴 해에만 적용되고 이때는 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 따로 계산한 세액을 비교해 큰 쪽을 냅니다. 일반 세율이 적용되는 주택이나 상가의 매매차익은 종합소득에 합산돼 누진세율로 계산하는 사업소득으로 끝납니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 비교과세 대상 자산 | 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역 중과 대상 주택(소득세법 제64조 제1항) |
| 계산 방식 | 종합소득 산출세액과 주택등매매차익에 양도세율을 적용한 세액을 합한 금액 중 많은 쪽 |
| 주택등매매차익 | 매매가액에서 양도자산 필요경비, 양도소득 기본공제, 장기보유특별공제를 뺀 금액 |
| 매매업의 범위 | 비주거용 건물을 자영건설해 판매하는 경우와 부동산 개발 및 공급업(시행령 제122조 제1항) |
| 제외 | 직접 신축하는 주거용 건물 개발 및 공급업은 매매업 범위에서 제외 |
어떤 자산이 비교과세 대상인가요
소득세법 제64조 제1항은 종합소득금액에 주택등매매차익이 있는 매매업자를 대상으로 합니다. 여기서 주택등매매차익은 제104조의 세율 중 분양권(제1항 제1호), 비사업용 토지(제8호), 미등기 양도자산(제10호), 그리고 조정대상지역 중과 주택(제7항 각 호)에 해당하는 자산의 매매차익입니다. 중과 적용 여부는 양도 시점에 시행 중인 규정으로 확인하세요.
세액은 둘 중 큰 쪽입니다
종합소득 산출세액이 한 가지, 주택등매매차익에 양도소득 세율을 적용한 세액과 나머지 소득에 누진세율을 적용한 세액을 합한 금액이 다른 한 가지입니다. 두 값 중 큰 금액이 세액이 됩니다. 예를 들어 종합소득이 낮은 해에 중과 대상 주택을 팔아 차익이 크게 생겼다면 양도세율 방식이 더 크게 나오는 경우가 많습니다. 주택등매매차익은 필요경비, 양도소득 기본공제, 장기보유특별공제를 뺀 뒤 계산합니다(시행령 제122조 제2항).
매매업 범위부터 확인하세요
시행령상 매매업은 한국표준산업분류의 비주거용 건물건설업(자영건설 판매만)과 부동산 개발 및 공급업입니다. 다만 주거용 건물 개발 및 공급업은 빠지고 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 다시 들어옵니다. 신축한 주택을 파는 사업자는 주택신축판매업과 비교과세에서 따로 봅니다. 업종 전반은 부동산매매업 안내를 보세요.
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자주 묻는 질문
일반 세율이 적용되는 주택을 팔아도 비교과세인가요?
아닙니다. 법에 나열된 자산(분양권, 비사업용 토지, 미등기, 중과 주택)의 매매차익이 있을 때만 해당합니다. 그 밖의 매매차익은 사업소득으로 종합소득에 합산됩니다.
매매업자도 부가세를 내나요?
부동산매매업은 간이과세가 배제되는 업종이라 일반과세자입니다(부가가치세법 시행령 제109조 제2항 제4호). 토지는 면세이고 건물분만 과세 대상이며 계산은 토지와 건물을 함께 팔 때 부가세를 참고하세요.
비교과세 신고는 5월에 같이 하나요?
종합소득세 과세표준 확정신고에서 함께 계산합니다. 자산별 필요경비 증빙을 미리 모아 두세요.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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