세금 Q&A, 사업자 세무 일정
주택신축판매업자도 부동산매매업처럼 비교과세를 받나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 직접 신축해서 파는 주거용 건물 개발 및 공급업은 비교과세를 적용하는 매매업의 범위에서 빠져 있습니다. 그래서 신축 주택 판매이익은 사업소득으로 종합소득에 합산해 누진세율로 계산하는 쪽이 기본입니다. 반대로 구입한 주거용 건물을 다시 파는 경우는 매매업에 포함되어 비교과세 대상 자산이 있는 해에는 적용 여부를 따져야 합니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 원칙 | 직접 신축해 파는 주거용 건물 개발 및 공급업은 매매업에서 제외(소득세법 시행령 제122조 제1항 단서) |
| 다시 들어오는 경우 | 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 매매업에 포함 |
| 딸린 토지 범위 | 건물 연면적 또는 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 |
| 상가 겸용 | 주거용과 다른 목적의 건물을 신축해 팔면 각각 구분 기장, 공통 필요경비는 안분 |
| 소득 구분 | 비교과세에서 빠지면 사업소득으로 종합소득에 합산 |
제외되는 것은 신축한 주거용 건물입니다
소득세법 시행령 제122조 제1항은 매매업의 범위를 한국표준산업분류의 비주거용 건물건설업(자영건설 판매)과 부동산 개발 및 공급업으로 정하고 단서에서 주거용 건물 개발 및 공급업을 뺍니다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 다시 괄호로 되살려 두었습니다. 그러니 신축판매업자가 땅을 사서 빌라를 짓고 팔았다면 비교과세 대상이 아니고 중고 주택을 사서 다시 팔았다면 다른 분류가 되는 겁니다. 비교과세 자체는 매매업 비교과세 자산에서 설명했습니다.
딸린 토지와 상가는 어떻게 보나요
주거용 건물에는 딸린 토지가 포함되는데 건물 연면적과 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내의 토지만 인정합니다(같은 영 제122조 제3항). 주거용 건물 일부에 점포가 있거나 같은 지번에 다른 목적의 건물이 있는 경우에는 그 부분은 주거용에서 제외하는 것이 원칙입니다. 다만 점포 면적이 주거용 건물 면적의 10% 이하인 경우처럼 시행령 제122조 제4항 각 호에 해당하면 전체를 주거용으로 봅니다. 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축해 팔면 각각 구분해서 장부를 쓰고 공통 필요경비는 재정경제부령으로 정하는 방식으로 안분해야 합니다(제5항). 주상복합 신축이라면 처음부터 계정을 나눠 두세요.
그럼 실무에서 달라지는 것
가정 예시입니다. 다른 소득이 없는 사업자가 신축 빌라 판매로 한 해에 차익을 크게 얻으면, 비교과세 없이 종합소득 누진세율로 계산됩니다. 반대로 구입한 주택을 중과 대상으로 재판매하면 비교과세에 걸릴 수 있어 두 사업의 구분이 그대로 세금 차이로 이어집니다. 사업자등록증 업종 코드와 실제 사업 내용을 세무서 분류와 함께 확인해 두는 게 좋습니다. 부가세 면세 판단은 국민주택규모 85제곱미터 기준을 보세요.
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자주 묻는 질문
신축한 빌라를 중과 지역에서 팔면 양도세율이 적용되나요?
직접 신축해 파는 사업자의 소득은 양도소득이 아니라 사업소득입니다. 비교과세도 이 업종에는 해당하지 않는다는 것이 시행령의 구조입니다. 구체적인 업종 분류는 사업 실태를 보고 세무서가 판단합니다.
신축 후 한동안 임대하다 팔면요?
임대하다 파는 주택은 사업 성격이 임대업과 양도소득으로 나뉠 수 있어, 신축 판매 목적이 유지됐는지가 쟁점입니다. 계약, 임대 기간, 사업자등록 내용을 같이 보고 판단해야 합니다.
장부는 어떻게 써야 하나요?
신축 원가는 토지, 건축비, 설계, 감리, 금융비용 등으로 나눠 호별 원가를 낼 수 있도록 기록하세요. 주거와 상가가 섞이면 구분 기장이 법 요구입니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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