세금 Q&A, 사업자 세무 일정
주택신축판매업, 85제곱미터 이하 주택은 부가세가 없다는데 읍면 지역은 어떻게 되나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 국민주택규모 이하 주택의 공급은 부가세가 면제됩니다. 국민주택규모는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하이고 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하입니다. 면적을 넘는 세대는 건물분에 10% 부가세가 붙고 면세로 판 쪽에 쓴 매입세액은 공제받지 못합니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 면세 기준 | 국민주택규모 이하 주택의 공급(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 시행령 제106조 제4항 제1호) |
| 85제곱미터 | 주거전용면적 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(주택법 제2조 제6호) |
| 읍, 면 지역 | 수도권 제외 도시지역이 아닌 읍 또는 면은 100제곱미터 이하 |
| 다가구주택 | 재정경제부령이 정하는 경우 가구당 전용면적을 기준으로 판단 |
| 건설용역 | 등록한 건설업자 등이 공급하는 국민주택 건설용역도 면세 |
| 면세 쪽 매입세액 | 면세사업에 관련된 매입세액은 공제하지 않음(부가가치세법 제39조 제1항 제7호) |
면적 기준은 세대별로 봅니다
면적은 건물 전체가 아니라 1호 또는 1세대당 주거전용면적입니다. 같은 건물에 84제곱미터 세대와 90제곱미터 세대가 섞여 있으면 84제곱미터 세대는 면세, 90제곱미터 세대는 과세입니다. 주거전용면적은 발코니나 공용부분을 뺀 면적이라 분양 면적표의 숫자와 다를 수 있으니 건축물대장의 전용면적으로 확인하세요. 읍 또는 면 지역은 100제곱미터까지 늘어나지만 수도권에 속한 읍이나 면은 법문이 수도권을 제외한다고 정하고 있어 85제곱미터가 적용됩니다.
면세와 과세가 섞이면 해야 할 일
면세 세대만 짓는 사업자는 면세사업자로 부가세 신고가 아닌 사업장현황신고를 합니다. 과세 세대가 섞이면 겸영사업자라서 건설 관련 매입세액을 과세분과 면세분으로 나눠야 합니다. 토지는 원래 면세이므로 과세 세대에서도 건물분에만 부가세가 붙고 토지와 건물을 함께 파는 경우 건물 가액은 부가가치세법 제29조 제9항에 따라 안분합니다. 공통매입세액 안분의 틀은 재건축조합 공통매입세액 안분에서 같은 논리로 설명했습니다.
건설업체와 계약할 때
등록한 건설업자가 국민주택규모 이하 주택을 지어 주는 용역은 면세여서 도급업체가 세금계산서에 부가세를 붙이는 대신 계산서를 발급하는 구조가 됩니다. 반대로 85제곱미터를 넘는 세대 공사분에는 부가세가 붙습니다. 도급계약서에 면세분과 과세분이 구분되어 있는지, 세금계산서와 계산서가 나뉘어 오는지 확인해 두세요. 업종 전반은 주택신축판매업 안내에 있습니다.
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자주 묻는 질문
60제곱미터 소형주택이면 무조건 면세인가요?
국민주택규모 이하이면 면세 요건 중 면적은 충족합니다. 다만 조세특례제한법 제106조의 국민주택 규정에 따른 것이라 신고 때 면세공급증명서를 첨부하는 등 절차를 따라야 합니다.
면세인데 건설비의 부가세를 환급받을 수 있나요?
건설업체가 면세로 공급하면 처음부터 부가세가 안 붙습니다. 면세사업에 쓴 다른 매입세액(설계 외 용역, 자재 직구매 등)은 공제하지 못하고 원가로 보게 됩니다.
주택법이 바뀌면 85제곱미터도 바뀌나요?
국민주택규모 문구는 주택법 제2조 제6호에 있어 개정 여부를 분양 시점에 확인해야 합니다. 이 글은 2026년 9월 8일 시행된 현행 주택법 기준(85제곱미터, 수도권 제외 도시지역이 아닌 읍 또는 면 100제곱미터)입니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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