세금 Q&A, 사업자 세무 일정
재건축조합에서 85제곱미터 이하와 초과 아파트를 같이 지으면 공사 매입세액은 어떻게 나누나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 국민주택규모 이하는 면세, 초과는 과세라서 조합은 과세와 면세를 함께 하는 겸영사업자가 됩니다. 어느 쪽에 쓴 것인지 구분되는 매입세액은 그대로 나누고 구분이 안 되는 공통매입세액은 면세공급가액 비율로 안분합니다. 아직 분양 매출이 없는 건설 기간에는 총매입가액 비율, 예정공급가액 비율, 예정사용면적 비율 순으로 적용하되, 신축 건물에서 예정면적을 구분할 수 있으면 면적 비율이 앞섭니다.
내 경우도 같은지 궁금하다면 카카오톡으로 물어보기
한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 구분 원칙 | 실지귀속으로 나눌 수 있으면 그대로, 구분할 수 없는 것만 공통매입세액으로 안분(부가가치세법 제40조) |
| 안분 식 | 공통매입세액 × 면세공급가액 ÷ 총공급가액 |
| 공급가액이 없는 기간 | 총매입가액 비율, 예정공급가액 비율, 예정사용면적 비율 순서 |
| 면적 우선 | 건물을 신축해 예정면적을 구분할 수 있으면 예정사용면적 비율이 먼저(시행령 제81조 제4항 단서) |
| 전부 공제되는 경우 | 면세공급가액이 5% 미만(공통매입세액 500만원 미만), 또는 공통매입세액이 5만원 미만 |
| 토지 관련 | 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액은 불공제(제39조 제1항 제7호) |
건설 중에는 매출이 없습니다
조합은 분양이 시작되기 전에 공사비와 설계, 감리비가 나가므로 안분의 분자와 분모가 되는 공급가액이 비어 있습니다. 시행령 제81조 제4항은 이런 기간의 순서를 정하고 있습니다. 총매입가액 대비 면세 관련 매입가액, 총예정공급가액 대비 면세 예정공급가액, 총예정사용면적 대비 면세 예정사용면적 순입니다. 건물을 신축하며 과세 세대와 면세 세대의 예정면적이 설계로 구분되는 경우에는 면적 비율을 앞의 두 방법보다 먼저 적용합니다.
숫자로 보면
가정 예시입니다. 신축 아파트의 예정 연면적 중 85제곱미터 이하 세대가 60%, 초과 세대가 40%이고 공용 설비 공사의 공통매입세액이 10억원이라면, 면세 관련 매입세액은 6억원으로 안분되어 공제되지 않고 과세 관련 4억원이 공제 후보입니다. 분양 매출이 생기면 제1항 계산식으로 바뀌지만 예정면적으로 안분한 건물분은 사용면적이 확정되는 과세기간에 정산합니다(같은 영 제81조 제5항). 면세공급가액이 5% 미만이면 공통매입세액 전부를 공제하는 예외가 있으나, 공통매입세액이 5백만원 이상이면 그 예외에서 빠집니다.
조합원 분양분은 따로 확인합니다
조합이 조합원에게 공급하는 세대와 일반분양 세대를 분모와 분자에 어떻게 넣는지는 관리처분계획서와 분양 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 조합원 분양분의 부가세 과세 여부는 이 글에서 단정하지 않았으니 세무서 질의나 전문가 검토를 거치세요. 면세 기준은 국민주택규모 85제곱미터 기준에, 설립 직후의 신고 일정은 조합 법인 설립신고에 있습니다.
함께 보면 좋은 질문
이런 업종이라면 함께 보세요
업종별로 먼저 확인할 것을 정리했습니다.
자주 묻는 질문
공통매입세액을 처음부터 전부 공제받아도 되나요?
시행령 제81조 제2항에 해당하는 소액이거나 면세비율이 5% 미만일 때만 가능합니다. 그 밖에는 안분해야 합니다.
안분을 잘못했다면요?
신고한 기간이 지났다면 수정신고나 경정청구로 바로잡습니다. 정산 시점이 법에 따로 정해져 있으니 시기를 놓치지 마세요.
토지 관련 매입세액도 안분하나요?
대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액은 공제하지 않는 규정(제39조 제1항 제7호)이 별도로 있어, 건물 관련 안분과 구분해서 살펴야 합니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
세무사 소개 보기 →확인한 자료
내 상황에 맞춰 확인해 드립니다
플랫폼/업종, 정산 방식, 사업자등록 상태를 알려주시면 필요한 업무와 보수를 먼저 안내합니다.
첫 문의에는 주민등록번호, 계정 비밀번호, 전체 계좌번호를 보내지 마세요.