종합부동산세

종부세 계산기 2026

Q: 종부세는 언제 내나요?

6월 1일 현재 가진 주택을 기준으로 11월 하순 고지서가 나오고, 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 고지 대신 직접 신고·납부할 수도 있습니다.

Q: 부부 공동명의면 유리한가요?

공동명의면 각자 9억원씩 18억원을 공제받습니다. 대신 고령·장기보유 세액공제는 단독명의 1주택자만 받습니다. 9월 16일~30일에 1주택자 특례를 신청하면 단독명의처럼 12억원 공제와 세액공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있어, 둘 중 세금이 적은 쪽을 고르면 됩니다.

Q: 고지서가 잘못 나온 것 같으면?

합산배제 임대주택·상속주택·일시적 2주택이 빠졌는지부터 봅니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 할 수 있고, 신고기한 안이면 직접 신고로 바로잡을 수도 있습니다.

결론부터 6월 1일에 가진 주택의 공시가격 합계에서 9억원(1세대1주택은 12억원)을 빼고 60%를 곱한 금액에 0.5~2.7%(3주택 이상은 최고 5.0%)가 붙습니다. 고지서는 11월 하순에 나오고 12월 1일~15일에 냅니다. 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 깎입니다.

종부세 계산기

개인 주택분 추정입니다. 입력값은 저장되지 않습니다.

과세표준

종부세 (재산세 공제/세액공제 후)

종부세 + 농어촌특별세

어떻게 계산했나요?

과세표준 = (공시가격 합계 − 공제 9억원, 1세대1주택 12억원) × 공정시장가액비율 60%
세율: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 누진(종합부동산세법 제9조)
재산세 공제: 같은 과세표준에 붙은 재산세를 빼 줍니다. 여기서는 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(1주택 45%, 그 외 60%)과 재산세율 0.4%를 곱해 근사했습니다.
1세대1주택: 고령 20~40%, 장기보유 20~50%, 합계 80% 한도
농어촌특별세 = 종부세의 20%. 세부담 상한(작년의 150%)과 합산배제 주택은 반영하지 않았습니다.

종부세는 이렇게 계산됩니다

공시가격 합계 6월 1일 현재 본인 명의 주택의 공시가격을 모두 더합니다. 부부라도 사람별로 따로 계산합니다.
공제 9억원을 뺍니다. 1세대1주택 단독명의면 12억원, 법인은 0원입니다.
과세표준 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4).
세율 주택 수에 맞는 누진세율을 곱합니다.
재산세 공제 같은 부분에 이미 낸 재산세는 빼 줍니다.
세액공제 1세대1주택자는 고령/장기보유 공제를 받습니다.
농어촌특별세 종부세의 20%가 더 붙습니다.

합산배제 임대주택, 사원용 주택처럼 처음부터 계산에서 빠지는 주택도 있습니다. 이런 주택은 9월 16일~30일에 신고해야 빠집니다.

2026년 종부세 세율표

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억 ~ 6억원	0.7%	0.7%
6억 ~ 12억원	1.0%	1.0%
12억 ~ 25억원	1.3%	2.0%
25억 ~ 50억원	1.5%	3.0%
50억 ~ 94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

법인은 공제 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일 세율입니다(종합부동산세법 제9조 제2항). 3주택 이상이라도 과세표준 12억원까지는 세율이 같아서 차이는 고가 주택을 여러 채 가진 경우에 크게 벌어집니다.

1세대1주택 공제

구분	조건 (6월 1일 기준)	공제율
고령자	만 60세 이상 / 65세 이상 / 70세 이상	20% / 30% / 40%
장기보유	5년 이상 / 10년 이상 / 15년 이상	20% / 40% / 50%
합계 한도	둘 다 해당하면 더함	최대 80%

집 한 채에 지방 저가주택, 상속주택을 같이 가졌거나 이사 때문에 잠시 두 채가 된 경우에도 신청하면 1세대1주택자로 봅니다. 이 신청 역시 9월 16일~30일입니다. 기간을 놓쳤다면 12월 1일~15일 직접 신고하면서 반영할 수 있는지 확인하세요.

부부 공동명의 1주택

공동명의는 부부가 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원까지 공제받습니다. 대신 고령/장기보유 세액공제가 없습니다. 9월에 1주택자 특례를 신청하면 지분이 큰 사람 한 명이 가진 것으로 보아 12억원 공제와 세액공제를 받습니다.

대체로 공시가격이 낮고 보유기간이 짧으면 공동명의 그대로가, 공시가격이 높고 오래 보유했거나 나이가 많으면 특례 신청이 유리합니다. 매년 바꿀 수 있으니 해마다 두 방식으로 계산해 보는 게 좋습니다.

고지서를 받으면 먼저 볼 다섯 가지

주택 목록 고지서 뒤쪽 과세 물건 명세에 6월 1일 현재 가진 주택이 맞게 들어갔는지 봅니다. 5월 31일 이전에 잔금을 치르고 판 집이 들어 있으면 빼야 합니다.
1주택 특례 반영 9월에 일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택이나 부부 공동명의 1주택 특례를 신청했다면 공제가 12억원으로, 세액공제가 붙어 나왔는지 확인합니다.
합산배제 임대주택/사원용 주택을 신고했는데 합산된 채 나왔다면 신고가 반영되지 않은 것입니다.
세부담 상한 작년 재산세+종부세보다 50% 넘게 늘었다면 상한 계산이 맞는지 봅니다. 법인 중과세율 대상은 상한이 없습니다.
분납/납부유예 250만원을 넘으면 분납 신청을, 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 납부유예 요건을 확인합니다.

틀린 곳이 있으면 12월 1일~15일에 직접 신고해 바로잡을 수 있고 지나간 뒤에는 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청/심판청구를 합니다. 위 계산기로 고지 금액과 대략 맞는지 먼저 비교해 보세요.

고지/납부 일정

시기	할 일
6월 1일	과세기준일. 이날 가진 주택으로 계산 (5월 31일 잔금이면 판 사람이 아님)
9월 16일 ~ 30일	합산배제 임대주택 신고, 1주택 특례/부부 공동명의 특례 신청
11월 하순	국세청 고지서 발송
12월 1일 ~ 15일	납부 (직접 신고/납부도 가능)
12월 12일까지	납부유예 신청 (납부기한 3일 전)
고지서 받은 날부터 90일	이의신청/심판청구

재산세는 같은 주택에 대해 7월(건물 절반)과 9월(토지/나머지 절반)에 따로 나옵니다. 종부세 계산에서 이 재산세를 빼 주기 때문에 이중으로 내는 것은 아닙니다.

분납/납부유예

분납 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만원 이하면 250만원을 넘는 금액, 500만원을 넘으면 절반까지입니다.
납부유예 1세대1주택자(공동명의 1주택자 포함)가 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고 직전 연도 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하이며 종부세가 100만원을 넘으면 집을 팔거나 물려줄 때까지 미룰 수 있습니다. 담보를 맡기고 납부기한 3일 전까지 신청합니다(종합부동산세법 제20조의2).
세부담 상한 재산세와 종부세 합계가 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다(같은 법 제10조).

같이 보면 좋은 글

자주 묻는 질문

종부세는 언제 내나요?

6월 1일 현재 가진 주택을 기준으로 11월 하순 고지서가 나오고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 고지 대신 직접 신고/납부할 수도 있습니다.

집 한 채면 얼마부터 종부세가 나오나요?

1세대1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세가 없습니다. 12억원을 넘는 부분에 60%를 곱한 금액이 과세표준이 됩니다. 2주택 이상이면 1인당 9억원을 뺍니다.

부부 공동명의면 유리한가요?

공동명의면 각자 9억원씩 18억원을 공제받습니다. 대신 고령/장기보유 세액공제는 단독명의 1주택자만 받습니다. 9월 16일~30일에 1주택자 특례를 신청하면 단독명의처럼 12억원 공제와 세액공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있어, 둘 중 세금이 적은 쪽을 고르면 됩니다.

종부세를 나눠 낼 수 있나요?

납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대1주택자는 요건을 갖추면 집을 팔거나 물려줄 때까지 납부를 미룰 수도 있습니다.

작년보다 세금이 확 늘면 다 내야 하나요?

재산세와 종부세를 합친 금액이 작년의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다(세부담 상한). 다만 법인 중과세율이 적용되는 경우는 상한이 없습니다.

고지서가 잘못 나온 것 같으면?

합산배제 임대주택/상속주택/일시적 2주택이 빠졌는지부터 봅니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 할 수 있고 신고기한 안이면 직접 신고로 바로잡을 수도 있습니다.

상담 이룡권 세무사

세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 종부세 고지서 검토, 부부 공동명의 특례 비교, 합산배제/일시적 2주택 신청, 집을 팔기 전 보유세와 양도세를 함께 계산해 드립니다.

고지서를 받으셨다면

고지서 금액과 주택 목록(공시가격/명의/취득일), 세대원 나이만 알려주시면 빠진 공제가 없는지부터 봅니다.

카톡으로 상담 상담 신청서 010-9171-2732