조심 2026소2633
공유제 콘도 회원권 양도가 법인의 주택 양도인지

주문

주문은 원문에서 확인하세요.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2003.5.23.부터 건설업 등을 영위하는 사업자로서, 2021.3.17. 충청남도 OOO에 위치한 OOO호의 지분 2/10(이하 “쟁점물건”이라 한다)를 OOO원(부가가치세 포함)에 매수한 후, 2023.4.10. 쟁점물건을 OOO(부가가치세 포함)에 양도하였고, 위 양도차익을 회원권의 양도로 인한 양도차익으로 보아 기타유형자산 처분이익으로 하여 2024.3.29. 2023사업연도 법인세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점물건의 양도에 대하여 토지등 양도소득에 대한 과세특례인 「법인세법」 제55조의2 제1항 제2호를 적용하여야 한다고 보아, 2025.11.14. 청구법인에 2023사업연도 법인세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2026.2.11. 이의신청을 거쳐 2026.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장

및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) (주위적 청구) 쟁점물건의 거래는 회원권의 거래이므로, 이 건 법인세 부과처분은 취소되어야 한다.

(가) 청구법인은 고객 접대와 직원 복리를 위하여 쟁점물건을 매수하였을 뿐, 거주나 숙박을 위하여 매수하지 아니하였다.1) 청구법인이 쟁점물건을 매수하였을 당시 코로나19 바이러스로 골프장 수요가 많아져 골프장 이용 가격이 높았다. 청구법인은 골프로 고객 접대를 많이 하기에 골프장 예약 편의와 비용 절감을 위하여 쟁점물건을 매수하였다.2) A의 B 안내문상 회원권별 이용가능내역은 아래 ＜표1＞과 같은바, 청구법인이 매수한 쟁점물건(OOO)의 시설물약정서상 청구법인은 연간 C를 60일 이용할 수 있고, 골프장을 주중에 무기명 4인 OOO원에 이용할 수 있다.＜표1＞ 청구주장 회원권별 이용가능내역(A의 안내문)OOO3) 청구법인은 쟁점물건을 주거목적으로 취득하지 아니하였는바, 연간 C를 60일 이용할 수 있는데도 총 9회만 이용하였다. 이는 청구법인이 C의 관리비 OOO원을 선납한 10박에도 못미친다.

(나) 쟁점물건은 현재 A에서 회원권으로 거래되고 있다. 위 ＜표1＞의 안내자료상 ‘객실비’라는 용어가 기재되어 있는바, 회원권은 골프장 이용을 주된 목적으로 하고, C 이용은 부가적으로 주어지는 혜택임을 유추할 수 있다.

(2) (예비적 청구) 설령 청구법인의 쟁점물건 매매를 회원권의 매매가 아닌 부동산(주택)의 매매로 보더라도, 매매금액에서 시설물(골프장) 이용대금에 해당하는 부분은 제외되어야 한다.

(가) 시설물(골프장) 이용에 대한 가치를 역으로 추정하면 다음과 같다. 위 ＜표1＞의 D 회원권과 E 회원권의 경우 C 이용 혜택이 동일하다. 따라서 D 회원권의 매매가액인 OOO원을 C의 가액으로 보고, E 회원권의 매매가액 OOO원 중 OOO원(50%)을 시설물(골프장) 이용대가로 산정할 수 있다. 따라서 청구법인의 쟁점물건 매매대금 OOO원에 대하여 부과된 이 건 법인세 중 50%는 취소되어야 한다.

(나) 청구법인은 국세행정에 성실히 협조하였다. 또한, 청구법인은 경기 악화와 원자재 가격 상승 등으로 어려움에 직면한 상태이다. 처분청은 이러한 청구법인의 상황을 고려할 필요가 있다.

나. 처분청 의견(1) 청구법인은 거주나 숙박 목적이 아닌 골프장 이용 편의 등을 위하여 쟁점물건을 취득하였고, 실제로 C 이용내역이 많지 않으므로, 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구주장은 이유없다.

(가) 청구법인은 쟁점물건에 대하여 재산세(주택분)을 납부하였고, 건물ㆍ토지 지분을 매수한 후 양도하였다는 점에서 쟁점물건은 리조트 객실 지분을 등기하여 소유권을 이전하는 공유제 콘도회원권과 유사하다.

(나) 청구법인의 C 사용가능일수가 연간 60일로 제한된 것은 지분소유에 따른 사용제한에 불과하다.

(다) 청구법인이 제출한 매수계약서에는 부대시설 이용에 대한 비용이 따로 명시되어 있지 아니하고, 매도 시 작성된 ‘부동산매매계약서’에도 부동산의 표시만 있을 뿐 시설물(골프장) 사용에 대한 금액이나 특약사항은 기재되어 있지 아니하다.

(2) 청구법인은 설령 쟁점물건 매매를 부동산(주택)의 매매로 보더라도 시설물(골프장) 이용에 해당하는 부분은 제외하고 이 건 처분을 하여야 한다고 주장하나, 청구주장은 이유없다.

(가) 청구법인이 제시한 A의 B 안내문 따르면 D 회원권과 E 회원권 등은 ‘등기제 상품’으로 기재되어 있는데, 처분청 담당 조사관이 OOO에 유선 문의한 결과, ‘등기제 상품’이란 부동산등기 상품을 의미한다는 답변을 받았다.

(나) E 회원권과 마찬가지로 부동산등기 상품인 D 회원권의 매매금액(OOO원)을 시설물(골프장)이용 대가로 산정하여 C와 시설물(골프장)이용을 안분하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

(다) 청구법인은 시설물(골프장) 이용요금을 객관적으로 확인하거나 특정할 수 있는 증빙을 전혀 제출하지 아니하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점① 쟁점물건의 양도에 대하여 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용한 이 건 처분의 당부② 시설물 이용대금을 제외하고 과세하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 법인세법제4조【과세소득의 범위】① 내국법인에 법인세가 과세되는 소득은 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 비영리내국법인의 경우에는 제1호와 제3호의 소득으로 한정한다.1. 각 사업연도의 소득3. 제55조의2에 따른 토지등 양도소득③ 제1항 제1호를 적용할 때 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한정한다.5. 유형자산 및 무형자산의 처분으로 인한 수입. 다만, 고유목적사업에 직접 사용하는 자산의 처분으로 인한 대통령령으로 정하는 수입은 제외한다.제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

(2) 법인세법 시행령제92조의2(토지등양도소득에 대한 과세특례) ②법 제55조의2 제1항제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날에 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날에 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.1. 해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다(3) 국세기본법제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2003.5.23.부터 충청남도 OOO에서 건설업(기타 건축 마무리 공사업) 등을 영위하는 사업자이다.

(나) 청구법인은 아래 ＜표2＞와 같이 2021.3.17.자 주식회사 F로부터 매매를 원인으로 2021.4.14. 쟁점물건의 소유권을 일부 이전받았고, 2023.4.6.자 매매를 원인으로 주식회사 G에 2023.4.10. 쟁점물건의 소유권을 이전한 것으로 나타난다.＜표2＞ 쟁점물건 등기사항전부증명서(일부)OOO(다) 쟁점물건의 매수계약서(“E파크 C 매매계약서”)는 아래 ＜표3＞과 같은바, 청구법인은 2021.3.17. 쟁점물건을 주식회사 F로부터 OOO원(부가가치세 포함)에 매수하였고, 쟁점물건의 매도계약서(“부동산 매매계약서”)는 아래 ＜표4＞와 같은바, 청구법인은 2023.4.6. 쟁점물건을 주식회사 G에 OOO원(부가가치세 포함)을 매도가격으로 하여 매도하였다.＜표3＞ 쟁점물건 매수계약서OOO＜표4＞ 쟁점물건 매도계약서OOO(라) 위 매수계약서에는 “재산의 표시”란에 면적에 대한 부분이 기재되어 있고, 매도계약서에는 “부동산의 표시”란에 건물분과 토지분에 대하여 기재되어 있을 뿐, 매수계약서와 매도계약서에 시설물 사용과 관련된 금액이나 특약사항은 기재되어 있지 아니하다.

(2) 청구법인이 이 건 법인세 부과처분이 부당하다고 주장하며 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 쟁점물건의 시설물 이용약정서는 아래 ＜표5＞와 같은바, ① E파크 C를 연간 60일 이용할 수 있고, C에서는 집기비품, 린넨류, 주방용품 등이 제공되며, ② B을 5년간 이용할 수 있는 것으로 나타난다.＜표5＞ 시설물 이용약정서OOO(나) 청구법인이 제출한 ‘① 수분양자 골프 이용현황’ 및 ‘② 수분양자 빌리지 이용현황’은 아래 ＜표6＞과 같은바, 청구법인은 2021.3.1.∼2023.4.30. 기간동안 ① 골프장(OOO)을 126회 이용한 것으로 확인되고, ② C를 9회 이용하며 투숙한 것으로 확인된다.＜표6＞ 이용현황(일부)OOO(다) 청구법인은 아래 ＜표7＞과 같은 A의 B과 관련된 안내물을 제출하였는바, 혜택사항에 ‘등기제상품’이라고 기재되어 있고, 처분청이 A에 확인한 바에 따르면 이는 부동산등기상품을 의미한다.＜표7＞ A의 B 안내문(일부)OOO(3) 처분청의 이 건 처분 근거 및 경위는 다음과 같다.

(가) 쟁점물건(OOO호)의 건축물대장에 따르면, 전유부분의 용도는 ‘다세대주택’이고, OOO동은 지하 1층 주차장과 및 지상 1∼3층의 총 4세대로 구성되었으며, 주용도는 ‘다세대주택’인 것으로 나타난다.

(나) 청구법인의 2021년∼2022년 귀속 재산세 과세내역은 아래 ＜표8＞과 같은바, 쟁점물건을 과세대상(용도는 다세대주택)으로 하여 청구법인에 주택분 재산세가 부과된 것으로 나타나고, 한편 2021년∼2022년 귀속 종합부동산세 과세내역은 아래 ＜표9＞의 ‘주택분 과세대상 물건명세서’와 같다.＜표8＞ 재산세(주택) 물건별 세액계산OOO＜표9＞ 종합부동산세 과세내역(주택분 과세대상 물건명세서)OOO(다) 처분청은 청구법인에 아래 ＜표10＞과 같이 2023사업연도 법인세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.＜표10＞ 2023사업연도 법인세 경정내역OOO(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점물건의 양도는 회원권의 양도이므로 「법인세법」 제55조의2의 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용대상이 아니라고 주장하나,등기사항전부증명서에 따르면 쟁점물건은 부동산 등기로 소유권이 이전되었고, 건축물대장에 따르면 쟁점물건의 용도는 ‘다세대주택’이며, 2021년∼2022년 귀속 재산세ㆍ종합부동산세 과세내역에 따르더라도 쟁점물건은 다세대주택으로서 청구법인에 주택분 재산세 및 종합부동산세가 부과된 점, 쟁점물건의 매수계약서에는 ‘OOO C 매매계약서’, 쟁점물건의 매도계약서는 ‘부동산 매매계약서’라고 되어 있고, A의 B 안내문에 기재된 ‘등기제 상품’은 부동산등기 상품을 의미하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점물건의 양도를 「법인세법」 제55조의2의 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용대상으로 보더라도 시설물 이용대금에 해당하는 부분은 제외하고 과세하여야 한다고 주장하나,쟁점물건의 매수 및 매도계약서에 시설물 이용과 관련된 금액이나 특약사항 등이 기재되어 있지 아니한 점, 청구법인은 시설물 이용대금을 구분ㆍ특정할 수 있는 객관적ㆍ구체적인 자료를 제시하지 아니한 점, 청구법인이 주장하는 시설물 이용대금 산정 또는 안분 방식은 현행 법령상 근거가 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

관련 법령

「법인세법」 제55조의2