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토지 건물 안분 계산기,
건물분 부가세까지 한 번에
상가나 건물을 토지와 함께 사고팔 때 부가세는 건물에만 붙습니다. 기준시가 비율로 건물값을 나누고 계약서 금액이 인정되는 범위까지 계산합니다.
바로 계산하기건물 기준시가 계산기결론부터
토지와 건물을 함께 팔면 토지는 면세, 건물은 과세입니다. 계약서에 나눠 적은 금액이 실제 거래가액이면 그 금액으로 건물분 부가세를 계산합니다. 나눠 적지 않았거나 나눈 금액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 안분한 금액을 씁니다. 감정평가가액이 있으면 기준시가보다 먼저 적용됩니다.
이 페이지에서 볼 수 있는 것
토지 건물 안분 계산기
총 거래금액과 토지, 건물의 기준시가를 넣으면 건물 공급가액과 건물분 부가세가 계산됩니다. 입력값은 저장되지 않습니다.
어떻게 계산했나요?
- 건물 비율 = 건물 기준시가 ÷ (토지 기준시가 + 건물 기준시가)
- 부가세 별도 금액이면 건물 공급가액 = 총 거래금액 × 건물 비율, 건물분 부가세는 그 10%입니다.
- 부가세 포함 금액이면 먼저 총 거래금액 ÷ (1 + 0.1 × 건물 비율)로 공급가액 합계를 구한 뒤 같은 방법으로 나눕니다.
- 30% 범위: 건물과 토지 가액이 모두 안분 금액에서 30% 미만으로 벗어나는 건물가액 구간
- 감정평가가액이 있으면 기준시가 자리에 감정평가가액을 넣어 계산하세요.
왜 나눠야 하나
토지의 공급은 부가세가 면제됩니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 건물은 과세 대상이라 사업자가 토지와 건물을 한 번에 팔면 대금을 둘로 나눠야 건물분 부가세와 세금계산서 금액이 정해집니다.
법은 건물의 실제 거래가액을 공급가액으로 하되 토지와 건물 가액의 구분이 분명하지 않거나 나눈 금액이 안분 금액과 30% 이상 차이 나면 안분한 금액을 쓰도록 정합니다(부가가치세법 제29조 제9항).
🪜나누는 순서
| 상황 | 나누는 기준 |
|---|---|
| 감정평가가액이 있음 | 감정평가가액 비율(정해진 기간 안에 평가한 것) |
| 토지와 건물 모두 기준시가가 있음 | 공급계약일 현재 기준시가 비율 |
| 기준시가가 없는 자산이 있음 | 장부가액(없으면 취득가액) 비율로 나눈 뒤 기준시가가 있는 자산끼리 다시 기준시가로 안분 |
| 위 방법을 쓰기 어려움 | 국세청장이 정하는 방법 |
부가가치세법 시행령 제64조 제1항의 순서입니다. 다른 법령에 따라 가액을 구분했거나 건물을 사서 철거하고 토지만 쓰는 경우에는 30% 차이가 나도 실제 거래가액을 씁니다(같은 조 제2항).
30% 범위 예시
총 거래금액 10억원(부가세 별도)인 두 건물입니다. 건물과 토지 양쪽을 다 봐야 해서 건물 비중이 큰 건물은 범위가 좁아집니다.
| 기준시가 비율 | 건물 비율 | 안분한 건물분 부가세 | 30% 미만으로 인정되는 부가세 범위 |
|---|---|---|---|
| 토지 7 : 건물 3 | 30% | 30,000,000원 | 21,000,000원 ~ 39,000,000원 |
| 토지 2 : 건물 8 | 80% | 80,000,000원 | 74,000,000원 ~ 86,000,000원 |
범위의 끝은 차이가 정확히 30%가 되는 금액이라 그 금액 자체는 인정 범위에 들지 않습니다. 범위 안이어도 실제 거래와 동떨어지게 나눈 금액은 인정되지 않을 수 있습니다.
부가세가 없는 경우
| 경우 | 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 사업 양도 | 임대하던 상가를 임차인, 보증금째 넘기는 것처럼 사업을 그대로 넘기면 재화의 공급으로 보지 않음 | 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 |
| 국민주택 | 국민주택 규모 이하 주택의 공급은 면제 | 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 |
| 토지 | 토지의 공급은 면제 | 부가가치세법 제26조 제1항 제14호 |
양도세에서도 같은 기준
양도차익을 계산할 때도 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도했는데 가액 구분이 분명하지 않으면 기준시가 등으로 안분합니다. 구분해 적은 금액이 안분 금액과 30% 이상 차이 나면 구분이 분명하지 않은 것으로 봅니다(소득세법 제100조 제2항, 제3항).
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자주 묻는 질문
건물분 부가세는 왜 생기나요?
토지의 공급은 부가세가 면제되고 건물의 공급에는 부가세가 붙기 때문입니다. 사업자가 상가나 건물을 토지와 함께 팔면 매매대금을 토지분과 건물분으로 나누고 건물분의 10%를 부가세로 냅니다.
계약서에 건물값을 낮게 적으면 부가세가 줄어드나요?
계약서에 나눠 적은 금액이 실제 거래가액이면 그 금액을 씁니다. 다만 그 금액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 30% 이상 차이 나면 인정되지 않고 안분한 금액으로 다시 계산합니다. 건물과 토지 어느 쪽이든 30% 이상 차이 나면 같습니다.
감정평가를 받으면 어떻게 되나요?
감정평가법인등이 평가한 감정평가가액이 있으면 기준시가보다 감정평가가액 비율이 먼저 적용됩니다. 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일 사이에 평가한 것이어야 합니다.
상가를 임차인째 넘기면 부가세가 없다고 하던데요?
사업을 그대로 넘기는 사업 양도는 재화의 공급으로 보지 않아 부가세가 나오지 않습니다. 임대하던 상가를 임차인과 보증금까지 그대로 넘기고 사는 사람이 같은 사업을 이어 가는 경우가 대표적입니다. 요건을 갖췄는지는 계약 전에 따로 확인해야 합니다.
주택을 팔 때도 건물분 부가세가 있나요?
국민주택 규모 이하 주택의 공급은 부가세가 면제됩니다. 그보다 큰 주택이나 상가, 오피스텔을 사업자가 팔 때 건물분 부가세가 문제 됩니다.
기준시가는 어떻게 구하나요?
토지는 ㎡당 개별공시지가에 면적을 곱하고 일반 건물은 국세청이 고시한 계산방법으로 구합니다. 오피스텔과 일정 규모 이상 상업용 건물은 국세청이 토지와 건물을 합쳐 호별로 고시한 가격을 씁니다. 건물 기준시가 계산기에서 바로 계산할 수 있습니다.
세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 상가와 건물 매매의 토지, 건물 안분, 건물분 부가세와 세금계산서, 사업 양도 해당 여부, 양도세 계산까지 직접 봅니다.
계약서 쓰기 전에 금액부터 확인하세요
거래금액과 주소, 임차인 승계 여부만 알려 주시면 건물분 부가세와 계약서에 적을 금액부터 같이 봅니다.