공인중개사가 손님 앞에서 바로 쓰는 부동산 세금 도구 — 계산하고, 받을 혜택 찾고, 바뀌는 법령까지 챙기세요.
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· 계약서·확인설명서 등 서식은 표준 양식을 참고한 것으로, 실제 사용 전 최신 법정서식과 대조가 필요합니다.
· 실제 신고·계약 등 중요한 의사결정 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. — 세무사 상담 신청 →
① 주소로 자동 채우기 — 검색 한 번이면 ②③이 자동 입력됩니다
주소 검색 → 대장 조회 시 준공연도·연면적·잔가율 그룹이 아래에 자동 입력됩니다 · 세움터에서 직접 열람 →
② 토지 기준시가
원/㎡
㎡
③ 건물 기준시가 (일반건물 · 국세청 고시 공식)
2016년 이전은 미지원 — 해설 PDF 부록의 해당 연도 고시로 별도 계산하세요. 공시지가도 기준연도 값으로 입력해야 정확합니다.
㎡
주소 검색 → 대장 조회 시 구조지수·용도지수·잔가율 그룹이 대장 기준으로 자동 판정됩니다.
★
용도지수는 “실제 사용 용도”로 선택하세요.
대장 용도로 자동 선택해 두었지만, 실제 쓰는 용도가 대장과 다르면 국세청은 실제 용도를 기준으로 봅니다(예: 대장은 근린생활시설인데 실제 사무실로 사용 → 사무소 기준).
현장에서 확인한 실제 용도로 위 용도지수를 바꿔 주세요. 근거: 국세청 「2026년 건물 기준시가 계산방법」 용도지수 적용요령 — “사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다.”
용도지수 적용요령 — 헷갈릴 때 (국세청 원문 기준)
실제 용도 우선 — 공부(대장·등기부)상 용도로 분류하되, 사실상의 용도가 다르면 사실상의 용도에 따릅니다.
부속시설은 주용도를 따름 — 주차장·복도·계단·현관·로비·옥탑·기계실·화장실·수위실 등 용도분류표에 없는 부속건물은 그 건물 주용도의 용도지수를 적용합니다.
관리사무실·창고가 주용도에 부속해 있으면 역시 주용도의 용도지수를 적용합니다. 주용도가 공장·창고·운수·위험물·자동차·자원순환·동식물관련시설이면 부속 기숙사·실험실·휴게실 등도 주용도와 같은 지수를 씁니다.
복합용도 — 여러 용도가 섞인 건물은 원칙적으로 용도별 면적을 나눠 각각의 용도지수로 계산합니다(구분이 곤란하면 각 부분 면적을 같은 것으로 봄). 이 계산기는 용도지수 하나를 적용하므로, 층·호별로 용도가 다르면 부분별로 나눠 계산하세요.
국세청 「2026년 건물 기준시가 계산방법」 기준: ㎡당가액 = 신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 잔가율 (천원 미만 절사). 개별건물 가감산율은 매매 실무상 생략했습니다(=100%).
구조지수·용도지수·잔가율 그룹은 건축물대장을 조회하면 대장 기재값 기준으로 자동 판정됩니다(위 「계산 근거 보기」에서 판정 근거 확인·수정 가능). 위치지수는 개별공시지가 입력 시 45구간 고시표에서 자동 판정, 잔가율은 준공연도로 자동 계산(최종 10%)됩니다.
아파트·공동주택·오피스텔은 기준시가가 직접 고시되므로(이 계산식은 일반건물용) 공시가격알리미 조회값을 씁니다.
거래 금액
원
안분 기준
감정평가액이 있으면 우선, 없으면 기준시가 안분 (부가령 §64). 기준시가 탭에서 계산하면 아래 토지·건물 값이 자동으로 채워집니다.
원
원
30% 룰 검증 (선택)
원
양도 / 취득 가액
원
원
원
보유 기간
자산 · 조건
년
⚠️ 2026.5.9 유예 종료 — 조정대상지역 다주택 양도는 원칙 중과 대상입니다. 경과규정(강남3구·용산: 5.9 前 계약 후 4개월 내 양도 / 신규 지정지역: 6개월 내) 해당 시에만 '없음' 선택.
취득 정보
원
주택 조건
㎡
85㎡ 초과 시 농어촌특별세 부과
주택 공시가격
원
1주택 조건 (종부세 공제·세액공제용)
세
년
⚠︎ 2026년 세법 기준 참고용. 실제 세액은 세법·지역지정·감면특례·요건에 따라 달라질 수 있어 신고 전 전문가 확인이 필요합니다.
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주택 임대차 계약서
입력 즉시 문서에 반영됩니다. 완성되면 "PDF 저장/인쇄"로 출력하세요.
부동산(주택) 임대차 계약서
전세 · 월세 · 2026년 기준
임대인과 임차인 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 임대차계약을 체결한다.
1. 부동산의 표시
소재지
토 지
지목
면적
㎡
건 물
구조·용도
면적
㎡
임차할 부분
면적
㎡
2. 계약 내용
제1조 (보증금과 차임) 위 부동산의 임대차에 관하여 임대인과 임차인은 합의에 의하여 아래와 같이 지불하기로 한다.
보증금
금 원정
계약금
금 원정
지불일
중도금
금 원정
지불일
잔 금
금 원정
지불일
차임(월세)
금 원정
지불일
매월 일
제2조 (존속기간) 임대인은 위 부동산을 사용·수익할 수 있는 상태로 까지 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터 까지로 한다.
제3조 (용도변경 및 전대) 임차인은 임대인의 동의 없이 용도·구조를 변경하거나 전대·양도·담보제공을 하지 못한다.
제4조 (계약의 해지) 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하거나 제3조를 위반한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
3. 특약사항
4. 당사자
임대인
주소
주민번호
성명 (인)
임차인
주소
주민번호
성명 (인)
개업 공인중개사
사무소
등록번호
소재지
대표 (인)
계약일자
부동산 매매 계약서
입력 즉시 문서에 반영됩니다.
부동산 매매 계약서
2026년 기준
매도인과 매수인 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 매매계약을 체결한다.
1. 부동산의 표시
소재지
토 지
지목
면적
㎡
건 물
구조·용도
면적
㎡
2. 매매대금
매매대금
금 원정
계약금
금 원정
지불일
중도금
금 원정
지불일
잔 금
금 원정
지불일
제2조 (소유권 이전) 매도인은 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하고 이전등기에 협력하며, 인도일은 로 한다.
제3조 (제한물권 등의 소멸) 매도인은 저당권·지상권·임차권 등 소유권 행사를 제한하는 권리나 미납 공과금이 있을 때 잔금일까지 이를 제거하여 완전한 소유권을 이전한다.
3. 특약사항
4. 당사자
매도인
주소
주민번호
성명 (인)
매수인
주소
주민번호
성명 (인)
개업공인중개사
사무소 등록번호 대표 (인)
계약일자
중개대상물 확인·설명서 [Ⅰ]
주거용 건축물 · 거래예정금액 하나로 중개보수·취득세가 자동 계산됩니다.
중개대상물 확인·설명서 [Ⅰ] (주거용 건축물)
단독주택 · 공동주택 · 2026년 기준 (간이)
Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항
① 대상물건의 표시
토지
소재지
면적 ㎡
지목
건축물
전용면적 ㎡
대지지분 ㎡
준공년도
구조
용도
방향
② 권리관계 (등기부 기재사항)
소유권
소유권 외 권리
③ 토지이용계획·공법상 이용제한
용도지역
건폐율·용적률
이용제한
Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항
④ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리
⑤ 내부·외부 시설물의 상태 (건축물)
수도
파손 / 용수
전기
가스(취사)
소방
단독경보형감지기
난방방식
/ 연료
승강기
배수
기타
⑥ 벽면·바닥면·도배 상태
벽면
균열 / 누수
바닥면
도배
⑦ 환경조건
일조량
소음·진동
⑧ 입지·관리 조건
교통
버스 / 지하철
주차
교육시설
관리비
월 원
비선호시설
Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항
거래예정금액
금 원
물건 유형
거래유형
상한요율
—
중개보수(상한)
—
취득세 등(예상)
—
※ 중개보수는 거래금액×상한요율로 산정한 법정 상한(부가세 별도)이며 실제 보수는 협의합니다. 월세는 (보증금+월세×100)로 환산, 환산액 5천만원 미만이면 ×70. 지역 요율은 시·도 조례로 다를 수 있어 참고용이며, 취득세는 주택 1주택·85㎡ 이하 가정 예상치입니다.
Ⅳ. 확인·설명 및 서명
개업공인중개사
사무소 등록번호 대표 (서명·인)
작성일
소속공인중개사
(서명·인)
실무 계산기
상담 중 바로 쓰는 빠른 계산 모음입니다. 입력하면 즉시 계산됩니다.
평 ↔ ㎡ 변환
어느 쪽이든 입력하면 반대쪽이 자동 계산됩니다. (1평 = 3.3058㎡)
전월세 전환 (보증금 ↔ 월세)
원
원
%
대출 월 상환액 (원리금균등)
원
%
년
임대 수익률
원
원
원
원
%
중개보수 빠른 계산
원
계약갱신 통지기한 D-day
갱신요구·갱신거절 통지는 만기 6개월 전 ~ 2개월 전에 해야 합니다 (주임법).
🎁 세금혜택 진단
거래 상황을 체크하면 받을 수 있는 감면·특례를 찾아드립니다. 2026년 세법 기준 · 놓치면 수백만 원입니다.
어떤 거래인가요?
해당되는 것 모두 체크
요건은 요약본입니다. 세대·기간 판정 등 세부요건에 따라 달라질 수 있으니 적용 전 반드시 세무사 확인을 받으세요.
📅 법령 개정 캘린더
2025~2026 부동산 세금·규제 변화를 시행일순 타임라인으로. 손님 질문에 바로 답하세요.
주요 대책·개정 기준으로 정리한 요약이며, 세부 시행령·경과규정은 원문 확인이 필요합니다. 마지막 정리: 2026.7 · 적용 여부 상담 →
🛡 전세 안전진단
깡통전세 위험도·최우선변제금·보증보험 가입 가능성을 한 번에 진단하고, 임차인 교부용 리포트로 출력하세요. 2024.7부터 선순위·최우선변제 설명은 중개사 의무입니다 — 이 리포트가 설명 증빙이 됩니다.
물건 · 시세
원
원
보증금 · 선순위
원
원
등기부 5대 위험신호 (해당 시 체크 — 하나라도 있으면 등급 강등)
경매 시나리오 (선택)
%
전세 안전진단 리포트
임대차 계약 전 확인·설명 자료 · 부동산 All In One
위 입력을 채우면 리포트가 자동 작성됩니다.
확인·설명
중개사무소
연락처
설명일
임차인 서명
(인)
※ 본 진단은 입력값 기준 약식 산정으로 참고용입니다. 임대인 위험정보(악성임대인·보증사고 이력)는 HUG 안심전세앱에서 별도 확인하시고, 세금·권리 분쟁은 세무사 등 전문가와 상담하세요. · 세금 상담 010-9171-2732
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