이슈 속 세금 / 기준시가 / 2026.11.13
오피스텔 기준시가 4년 연속 하락, 내년에 증여하면 세금이 줄어드나요? 기준시가가 쓰이는 세금과 12월 2일까지 의견 제출
결론부터 기준시가가 내려도 세금이 바로 줄지는 않습니다. 상속세와 증여세는 시가로 매기는 것이 원칙이고 시가를 알기 어려울 때만 국세청이 고시한 기준시가를 씁니다. 양도소득세에서는 취득할 때의 실제 거래가액을 확인할 수 없을 때 씁니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세에는 쓰이지 않습니다. 내년 기준시가 안은 11월 13일부터 12월 2일까지 열람하고 의견을 낼 수 있습니다.
무슨 일이었나
국세청이 공개한 2027년 기준시가 안에서 오피스텔은 전국 평균 0.5% 내려 4년 연속 하락했고 상업용 건물은 0.8% 내렸습니다. 서울은 오피스텔이 2.1%, 상업용 건물이 0.3% 올랐습니다. 오피스텔은 대구(-5.28%), 상업용 건물은 세종(-3.29%)의 하락 폭이 가장 컸습니다(세정일보 2026.11.12).
2027년 기준시가 안 변동률
| 구분 | 변동률 |
|---|---|
| 오피스텔 전국 | -0.5% |
| 상업용 건물 전국 | -0.8% |
| 서울 오피스텔 | +2.1% |
| 서울 상업용 건물 | +0.3% |
| 대구 오피스텔(최대 하락) | -5.28% |
| 세종 상업용 건물(최대 하락) | -3.29% |
세정일보(2026.11.12)가 보도한 국세청 안입니다. 12월 31일 최종 고시에서 바뀔 수 있습니다.
대상은 전국 오피스텔과 수도권, 광역시, 세종 등에 있는 일정 규모 이상 상업용 건물로 약 256만 호입니다. 오피스텔이 약 137만 호, 상업용 건물이 약 119만 호이고 수도권이 약 195만 호(76%)를 차지합니다.
기준시가 고시 대상(약 256만 호)
소유자와 이해관계인은 11월 13일부터 12월 2일까지 국세청 누리집과 홈택스에서 안을 열람하고 의견을 낼 수 있습니다. 최종 기준시가는 12월 31일에 고시되고 2027년 1월 1일부터 적용됩니다.
기준시가가 정해지는 일정
- 11월 13일~12월 2일열람과 의견 제출
- 의견 검토결과 개별 통지
- 12월 31일최종 고시
- 2027년 1월 1일적용 시작
기사 원문
- 세정일보, 대구와 세종의 추락, 내년 오피스텔 기준시가 0.5% 하락, 4년 연속 하락세 (2026.11.12)
- 세정일보, 사례, 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가의 사용례 (2026.11.12)
기사에 나온 사실만 옮겼습니다. 특정 개인이나 회사의 세금 문제를 단정하는 글이 아닙니다.
세금으로 보면
오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물 값을 한꺼번에 산정해 해마다 고시합니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 다목, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호). 고시하기 전에는 20일 이상 소유자와 이해관계인의 의견을 들어야 하고 의견 제출기간이 끝난 날부터 30일 안에 처리 결과를 알려야 합니다(소득세법 제99조 제4항, 제5항).
상속세와 증여세는 상속개시일이나 증여일 현재의 시가로 매깁니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가에는 감정가격 등도 포함됩니다(같은 조 제2항). 시가를 산정하기 어려울 때에만 기준시가 같은 보충적 방법으로 평가합니다(같은 조 제3항).
임대 중인 오피스텔이나 상가는 계산이 하나 더 있습니다. 임대료를 기준으로 평가한 금액과 기준시가를 비교해 큰 금액을 재산가액으로 봅니다(제61조 제5항).
양도소득세는 실제 거래한 금액으로 계산합니다. 오래전에 취득해 장부나 서류로 취득 당시 거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 등으로 계산합니다(소득세법 제114조 제7항). 환산취득가액을 구할 때 취득 당시와 양도 당시의 기준시가를 씁니다.
기준시가가 쓰이는 세금과 안 쓰이는 세금
| 세금 | 쓰이는지 | 언제 |
|---|---|---|
| 상속세, 증여세 | 쓰임 | 시가를 산정하기 어려울 때 |
| 양도소득세 | 쓰임 | 취득 당시 실제 거래가액을 확인할 수 없을 때 |
| 취득세, 재산세 | 안 쓰임 | 지방세법 시가표준액 적용 |
| 종합부동산세 | 안 쓰임 | - |
취득세와 재산세 같은 지방세는 지방세법에 따른 시가표준액을 쓰고 종합부동산세에도 국세청 기준시가를 쓰지 않습니다(세정일보 2026.11.12). 기준시가가 내렸다고 재산세가 따라 내려가지는 않습니다.
기준시가는 시가를 알 수 없을 때 쓰는 값입니다. 매매사례나 감정가격이 있으면 그 금액이 먼저입니다.
근거 조문
- 소득세법 제99조 오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물을 일괄 산정해 고시(제1항 제1호 다목), 고시 전 20일 이상 의견 청취, 30일 안에 결과 통지
- 상속세 및 증여세법 제60조 상속세와 증여세는 평가기준일 현재 시가, 시가 산정이 어려우면 제61조 등의 방법
- 상속세 및 증여세법 제61조 오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장 고시가액(제1항 제3호), 임대 중이면 임대료 기준 평가액과 비교해 큰 금액(제5항)
- 소득세법 제114조 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 등으로 결정(제7항)
조문은 법제처 국가법령정보센터 현행본 기준(2026.11.13 확인)입니다.
내 경우 조심할 점
- 기준시가로 증여세를 신고해도 같은 건물의 매매사례나 감정가격이 있으면 그 금액이 시가가 될 수 있습니다. 증여 전에 최근 거래가 있었는지 확인하세요.
- 임대 중인 오피스텔은 보증금과 월세로 계산한 금액이 기준시가보다 크면 그 금액으로 평가합니다.
- 기준시가 안이 실제와 많이 다르다고 생각하면 12월 2일까지 의견을 내세요. 고시 전에 의견을 듣는 기간은 이때뿐입니다.
- 새 기준시가는 2027년 1월 1일부터 적용됩니다. 연말과 연초 중 언제 증여할지는 기준시가만이 아니라 시가 자료가 있는지를 함께 놓고 정하세요.
- 서울 오피스텔은 이번 안에서 올랐습니다. 지역마다 방향이 다르니 내 건물의 호별 금액을 직접 열람하세요.
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세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 뉴스에 오른 일을 세법 조문으로 다시 읽고 사장님과 개인 판매자에게 닿는 부분을 정리합니다. 기사 내용은 보도된 사실만 옮기고 조문은 법제처 현행본으로 확인했습니다. 비슷한 일이 있으면 카톡으로 물어보세요.