이슈 속 세금 / 종합부동산세 / 2026.11.09
종부세 공제 14억, 실거주 안 해도 받나요? 정부안과 여당 요구, 우리 집 세금은 얼마나 달라질까요
결론부터 지금은 1세대 1주택자라면 그 집에 살든 안 살든 공시가격에서 12억원을 빼고 종부세를 계산합니다. 정부 세법개정안은 2027년부터 실거주 1주택자 공제를 14억원으로 올리고 비거주 1주택자는 12억원으로 두는 안입니다. 여당은 비거주도 14억원으로 맞추자고 요구하고 있습니다. 아직 국회를 통과한 안이 아니어서 올해 12월 고지서는 지금 법대로 나옵니다.
무슨 일이었나
더불어민주당은 1주택자의 실거주 여부와 관계없이 종부세 기본공제를 14억원으로 하자고 정부에 요구했습니다. 정부안은 실거주 14억원, 비거주 12억원이고 청와대는 추가 감세 우려로 수정이 어렵다는 반응으로 전해졌습니다(뉴스1 2026.11.8).
정부는 처음에 비거주 1주택자 공제를 9억원으로 낮추려다 12억원으로 고쳤지만 차등은 그대로 뒀습니다. 정부안에는 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60%에서 2027년 70%로 올리고 2027년부터 세율을 단계적으로 올리는 내용도 들어 있습니다. 장기보유 공제는 보유기간이 아니라 실제 거주기간을 기준으로 바꾸고 공제 한도를 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 두는 안입니다(이투데이 2026.11.9).
국회예산정책처 추산을 보면 시가 30억원(공시가 20억 7천만원) 주택의 종부세는 2026년 211만 4천원에서 2027년 실거주면 183만 9천원, 비거주면 262만 1천원이 됩니다. 시가 20억원(공시가 13억 8천만원) 주택은 2027년부터 과세 대상에서 빠집니다(이투데이 2026.11.9).
국회예산정책처 추산 1주택 종부세(정부안 기준)
| 시가(공시가) | 2026년 | 2027년 실거주 | 2027년 비거주 |
|---|---|---|---|
| 20억원(13억 8천만원) | 34만 6천원 | 과세 제외 | 과세 제외 |
| 30억원(20억 7천만원) | 211만 4천원 | 183만 9천원 | 262만 1천원 |
| 40억원(27억 6천만원) | - | 646만 2천원 | 803만원 |
| 50억원(34억 5천만원) | - | 1,234만 2천원 | 1,419만원 |
이투데이(2026.11.9)가 보도한 국회예산정책처 추산입니다. 국회 심사에서 바뀔 수 있습니다.
서울경제(2026.11.9)는 비거주 공제를 14억원으로 올리면 강남 약 2만 8천 가구의 종부세 부담이 올해보다 줄어든다고 분석했습니다. 국회의원실이 받은 국가데이터처 주택 소유 통계를 바탕으로 한 추산입니다.
기사 원문
- 뉴스1, 與 종부세 기본공제 14억, 실거주 구분 없이, 정부에 강력 요구 (2026.11.8)
- 이투데이, 종부세 공제 14억 통일해도, 고가 1주택자 세 부담 완화 효과 제한적 (2026.11.9)
- 서울경제, 비거주 14억땐 강남 감세, 종부세 딜레마 빠진 당정 (2026.11.9)
기사에 나온 사실만 옮겼습니다. 특정 개인이나 회사의 세금 문제를 단정하는 글이 아닙니다.
세금으로 보면
주택분 종부세 과세표준은 가진 주택의 공시가격 합계에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 공제액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 공정시장가액비율은 지금 60%입니다(같은 법 시행령 제2조의4). 지금 법에는 1세대 1주택자 공제에 그 집에 살아야 한다는 조건이 없습니다.
1주택 종부세 기본공제 비교
| 구분 | 지금(2026년분) | 정부안(2027년~) | 여당 요구 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 12억원 | 14억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% | - |
2주택 이하 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 94억원 초과 2.7%까지입니다(제9조 제1항 제1호). 같은 주택에 낸 재산세는 종부세에서 뺍니다(제9조 제3항).
1세대 1주택자는 세액공제도 받습니다. 만 60세 이상이면 나이에 따라 20~40%, 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%를 빼고 두 공제를 합쳐 80%까지 받습니다(제9조 제5항, 제6항, 제8항). 정부안대로 장기보유 기준이 실제 거주기간으로 바뀌고 한도가 생기면 오래 갖고 있었지만 살지 않은 집은 공제가 줄 수 있습니다.
공시가 18억원짜리 1주택으로 과세표준을 비교해 보겠습니다. 지금은 (18억원 - 12억원) × 60%로 3억 6천만원입니다. 정부안에서 실거주하면 (18억원 - 14억원) × 70%로 2억 8천만원, 살지 않으면 (18억원 - 12억원) × 70%로 4억 2천만원입니다. 여당 요구대로 비거주도 14억원을 빼면 2억 8천만원이 됩니다. 세율 인상과 세액공제 한도가 함께 바뀌기 때문에 실제 세액은 법안이 확정돼야 정확히 계산할 수 있습니다.
공시가 18억원 1주택의 과세표준
(공시가 - 공제) × 공정시장가액비율로 계산했습니다. 세율과 세액공제를 적용하기 전 금액입니다.올해 12월 고지서는 지금 법(공제 12억원, 비율 60%)대로 나옵니다. 정부안과 여당 요구는 2027년분부터의 이야기입니다.
근거 조문
- 종합부동산세법 제8조 주택분 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제) × 공정시장가액비율, 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 주택분 공정시장가액비율 100분의 60
- 종합부동산세법 제9조 2주택 이하 세율 0.5%~2.7%, 재산세 공제, 1세대 1주택자 고령자, 장기보유 세액공제 합계 80%까지
조문은 법제처 국가법령정보센터 현행본 기준(2026.11.09 확인)입니다.
내 경우 조심할 점
- 올해 12월에 나오는 2026년분 종부세 고지서는 지금 법(공제 12억원, 비율 60%)대로 계산됩니다. 고지서 금액이 다르게 보이면 공시가격과 공제부터 확인하세요.
- 정부안의 실거주 인정 기준(얼마나 살아야 하는지, 전입이 필요한지)은 법안과 시행령이 나와야 확정됩니다. 지금 이사를 서두르기보다 국회 결론을 보고 정하세요.
- 이사하려고 새집을 먼저 사 일시적 2주택이 됐거나 상속주택, 지방 저가주택이 있는 경우는 지금도 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다(제8조 제4항, 제5항).
- 오래 보유한 고가 1주택이라면 세액공제 한도가 생기는 부분까지 같이 계산해 봐야 합니다. 공제 축소가 공제액 상향 효과보다 클 수 있습니다.
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세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 뉴스에 오른 일을 세법 조문으로 다시 읽고 사장님과 개인 판매자에게 닿는 부분을 정리합니다. 기사 내용은 보도된 사실만 옮기고 조문은 법제처 현행본으로 확인했습니다. 비슷한 일이 있으면 카톡으로 물어보세요.