이슈 속 세금 / 양도소득세 / 2026.11.06

살지 않는 1주택, 2026 세법개정안이 통과되면 무엇이 달라지나요?

결론부터 아직 법이 바뀐 것은 아닙니다. 정부안은 국회 심의 중입니다. 양도세 장기보유특별공제 개편은 11월 조세소위에서 논의될 예정이라고 보도됐습니다. 정부안 설명대로라면 2027년까지는 지금 제도가 유지되고 2028년부터 보유기간 공제가 줄어 2029년에는 없어집니다. 보유만 오래 하고 살지 않은 1주택이라면 언제 팔지 지금부터 따져 볼 만합니다.

정부세종청사 전경 — 정부세종청사(세종시). 사진: Minseong Kim, CC BY-SA 4.0 (위키미디어 공용)

무슨 일이었나

정부는 2026년 8월 세제개편안을 내면서 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간 대신 거주기간 중심으로 바꾸겠다고 밝혔습니다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 줄이는 방안입니다(한국세정신문 2026.8.3).

서울경제 보도(2026.9.20)에 따르면 정부안은 2027년까지 현행 제도를 유지합니다. 2028년에는 보유기간 공제율을 연 4%에서 2%로 낮추는 대신 거주기간 공제율을 연 6%로 올립니다. 2029년에는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%를 적용합니다.

종합부동산세는 1주택자 기본공제를 거주 여부로 나눕니다. 거주하는 1주택은 공시가격 14억원으로 올리고 거주하지 않는 1주택은 그보다 적게 공제하는 방향입니다. 비거주 1주택의 공제액은 보도마다 달랐습니다. 머니투데이(2026.8.4)는 9억원으로, 서울경제(2026.9.20)는 12억원으로 전했으니 국회 확정안을 봐야 합니다.

서울경제(2026.9.21)는 종부세 차등 공제는 정부안대로 가닥이 잡혔다고 전했습니다. 양도세 장특공 개편은 10월 국정감사 뒤 11월 조세소위원회에서 본격 논의된다고 합니다. 11월 6일 현재 국회가 의결했다는 보도는 찾지 못했습니다.

기사 원문

기사에 나온 사실만 옮겼습니다. 특정 개인이나 회사의 세금 문제를 단정하는 글이 아닙니다.

세금으로 보면

지금 법부터 보겠습니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이고 그 넘는 부분에 양도세가 붙습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 이때 장기보유특별공제는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해 받습니다. 보유 3년 12%부터 10년 이상 40%, 거주 2년 8%부터 10년 이상 40%라서 합치면 최대 80%입니다(제95조 제2항 표 2).

표 2는 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택에만 적용됩니다(소득세법 시행령 제159조의4). 2년을 살지 않았다면 일반 부동산과 같은 표 1을 써서 15년 이상 보유해도 30%까지만 공제됩니다. 지금도 살지 않은 집은 공제가 작은 셈입니다.

종합부동산세는 지금 1세대 1주택자의 공시가격 합계에서 12억원을, 그 밖의 개인은 9억원을 빼고 계산합니다(종합부동산세법 제8조 제1항).

정부안대로 통과되면 살지 않은 1주택은 두 세금에서 모두 불리해집니다. 2029년 이후 양도분은 거주기간에만 공제가 붙어 보유만 한 기간은 공제를 받지 못합니다. 공제율이 높아도 한도 10억원을 넘는 공제는 인정되지 않습니다. 종부세 기본공제도 거주하는 1주택보다 작아집니다. 그렇다면 언제 파는 게 나을까요? 그 답은 국회 확정안의 시행 시기와 경과 규정에 달려 있습니다.

근거 조문

소득세법 제89조 1세대 1주택 비과세, 양도가액 12억원 초과 고가주택은 제외
소득세법 제95조 장기보유특별공제, 1세대 1주택 표 2(보유 최대 40% + 거주 최대 40%), 일반 표 1(최대 30%)
소득세법 시행령 제159조의4 표 2는 보유기간 중 거주기간 2년 이상인 1세대 1주택에 적용
종합부동산세법 제8조 주택분 과세표준 공제, 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원

조문은 법제처 국가법령정보센터 현행본 기준(2026.11.06 확인)입니다.

내 경우 조심할 점

개정안은 확정된 법이 아닙니다. 공제율, 한도, 시행 시기는 국회에서 바뀔 수 있으니 매도 결정은 확정안을 보고 하세요.
정부안 설명대로면 2027년까지 판 집은 지금 표 2가 그대로 적용됩니다. 보유만 오래 한 집은 2027년 안에 팔 때와 2028년 이후에 팔 때의 세금을 미리 계산해 보세요.
거주한 기간을 보여 줄 자료를 모아 두세요. 전입 기록, 관리비와 공과금 납부 내역이 근거가 됩니다.
보도에 따르면 정부안은 취학, 전근, 부모 봉양 같은 부득이한 비거주 사유를 구체화한다고 합니다. 해당될 것 같다면 확정 조문에서 요건을 확인하세요.
종부세 비거주 공제액처럼 보도마다 숫자가 다른 부분은 확정 전까지 단정하지 마세요.

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쓴 사람 이룡권 세무사

세무법인 서진(서울 영등포구 여의도). 뉴스에 오른 일을 세법 조문으로 다시 읽고 사장님과 개인 판매자에게 닿는 부분을 정리합니다. 기사 내용은 보도된 사실만 옮기고 조문은 법제처 현행본으로 확인했습니다. 비슷한 일이 있으면 카톡으로 물어보세요.

작성 이룡권 세무사(세무사 등록번호 제9105103호), 세무법인 서진. 법령 기준은 본문에 적힌 날짜와 근거 조문을 따릅니다. 세무사 소개

살지 않는 1주택, 2026 세법개정안이 통과되면 무엇이 달라지나요?

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근거 조문

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