이주비 이자 배당세는 없어졌지만, 조합 손금 인정은 여전히 막힙니다
조합설립인가를 받은 날부터 30일 안에 등기하셔야 조합이 법인 자격을 갖춥니다.
이걸 놓치면 조합 자체가 법적으로 성립하지 않은 상태가 됩니다. 이후 모든 세무 처리의 전제가 흔들립니다.
① 조합은 법인으로 한다. ② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다. ③ 조합은 명칭에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.「등기하는 때에 성립한다」입니다. 인가를 받은 것만으로 조합이 생기지 않습니다.
관리처분계획인가일 기준 감정평가액입니다. 사업시행인가일이 아닙니다.
사업시행인가일 기준으로 신고했다가 재조사와 경정을 당하는 사례가 반복됩니다. 두 날짜 사이 감정가 차이가 그대로 세금 차이가 됩니다.
국공유지를 무상으로 받았을 때 이익을 언제 잡을지는 아직 갈립니다. 국세청은 사업시행계획인가일, 조세심판원과 법원은 준공인가통지일로 봅니다. 감정가가 80억원에서 100억원으로 벌어진 사례가 있습니다.
| 쟁점 | 국세청 | 심판원·법원 |
|---|---|---|
| 현물출자 취득가액 | 관리처분계획인가일 기준 감정평가액 | 같음 |
| 국공유지 무상양여 이익 | 사업시행계획인가일 | 준공인가통지일 |
일반분양분에 배분되는 몫은 15.4%를 원천징수합니다. 조합원분양분에 배분된 몫은 비용으로 인정되지 않습니다.
이사비 1,000만원 중 일반분양 비율이 40%면 400만원에서 원천징수합니다.
이주비 대출이자는 쟁점이 둘로 갈립니다. 조합원 개인이 대납받은 것에 배당소득세를 내는 일은 2024년 9월 대법원 확정판결로 없어졌습니다. 다만 조합이 그 이자를 비용으로 인정받는 건 조세심판원이 계속 기각하고 있습니다.
분양가액 비율이 아니라 분양면적 비율입니다. 대법원 판례로 정리됐습니다.
최종 일반분양면적이 확정되는 해에 이전 연도분까지 다시 정산해야 합니다.
1대1 입주권을 둘로 나눌 때는 공유물을 나누는 부분에 양도세가 없지만 시가차액을 정산받는 부분은 과세됩니다. 전용 60제곱미터 이하 소형주택은 이전고시일 다음날부터 3년간 팔 수 없습니다.
2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다(본문 최종 확인 2026.8.21). 인용한 조문 1건은 2026.09.09 법제처에서 원문을 직접 확인했습니다. 세법은 자주 바뀌니 실제 적용 전에 한 번 확인해 주세요.