시행사는 간이과세도 창업감면도 안 됩니다: 시공사와 먼저 구분하세요
먼저 사업자등록증이 부동산매매업(시행사)인지 건설업(시공사)인지부터 확인하셔야 합니다. 여기서 간이과세 가능 여부와 감면 대상이 갈립니다.
시행사라면 주택등매매차익에 대해 비교과세가 걸립니다. 종합소득 산출세액과, 매매차익에 양도세율을 적용한 세액을 합친 금액 중 큰 쪽을 냅니다.
부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액둘 중 큰 금액을 냅니다. 중과세율이 붙는 자산을 팔면 사업소득으로 신고해도 양도세만큼은 내게 되는 구조입니다.
아닙니다. 전용 85제곱미터 이하 주택의 공급은 면세지만, 감리용역이나 지구단위계획 용역비는 부가세가 그대로 붙습니다.
발코니 확장도 마찬가지입니다. 분양계약과 별도로 계약서를 쓰고 대금도 따로 받으면 과세거래입니다. 분양에 필수적으로 딸린 거래라고 주장했다가 세금계산서 미발급 가산세를 맞는 사례가 반복됩니다.
| 항목 | 부가세 |
|---|---|
| 전용 85제곱미터 이하 주택 공급 | 면세 |
| 감리용역·지구단위계획 용역 | 과세 |
| 별도 계약한 발코니 확장 | 과세 |
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. … 4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)면세되는 것은 국민주택 자체와 그 건설용역입니다. 감리용역이나 지구단위계획 용역은 여기 열거돼 있지 않아 과세입니다.
못 받습니다. 창업감면 업종 목록 어디에도 부동산업이 없습니다.
건설 관련 업종이니 되겠지 하는 기대가 여기서 깨집니다. 감면은 시공사, 즉 건설업으로 등록한 쪽에만 해당합니다.
간이과세도 안 됩니다. 매출이 적어도 시행사는 매출 규모와 무관하게 간이과세가 원천 배제됩니다.
창업중소기업과 창업벤처중소기업의 범위는 다음 각 호의 업종을 경영하는 중소기업으로 한다. … 4. 건설업이 목록에 부동산업은 없습니다. 시행사·매매업·임대업이 창업감면을 못 받는 이유가 여기 있습니다.
종합부동산세 합산배제 대상이면 매년 9월 16일부터 30일 사이에 신고하셔야 합니다.
신축판매 목적이라 해놓고 몇 년째 팔지 않고 임대만 주고 있다면, 매입세액공제가 통째로 부인될 수 있습니다. 목적과 실제가 어긋나면 실질로 다시 봅니다.
세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
주소만 넣으면 건축물대장·공시지가를 끌어와 기준시가를 잡고, 건물분 부가세 안분·양도세·취득세·보유세까지 이어서 계산합니다. 전세 안전진단도 들어 있습니다.
부동산 올인원 열어보기 ↗2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다(본문 최종 확인 2026.8.21). 인용한 조문 4건은 2026.09.09 법제처에서 원문을 직접 확인했습니다. 세법은 자주 바뀌니 실제 적용 전에 한 번 확인해 주세요.