세금 Q&A, 사업자 세무 일정
부동산 개발 PF 대출이자는 준공 전까지 비용으로 못 쓰나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 개발하는 건물이 임대용 등 사업용 유형자산이라면, 그 건설에 쓴 특정차입금의 이자는 준공일까지 비용으로 처리하지 않고 자산 가격에 더하는 자본적 지출이고 손금에 산입되지 않습니다. 분양하려고 짓는 재고자산은 법인세법 시행령 제52조가 사업용 유형자산 및 무형자산을 대상으로 하므로, 그쪽 이자는 회계처리와 맞춰 따로 확인해야 합니다.
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| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 적용 대상 | 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입, 제작, 건설에 쓴 특정차입금 이자 |
| 처리 | 준공일까지 자본적 지출로 원본에 가산, 그 사업연도 손금에 산입하지 않음(법인세법 제28조 제1항 제3호) |
| 일시예금 이자 | 특정차입금의 일시예금에서 생긴 수입이자는 가산 금액에서 차감 |
| 운영자금 전용 | 일부를 운영자금에 쓴 부분의 이자는 손금 |
| 준공일(건축물) | 사용승인에 따른 취득일 또는 사용개시일 중 빠른 날 |
| 준공일(토지) | 대금을 청산한 날, 청산 전 사업에 쓰면 사용 시작일 |
어떤 대출이 특정차입금인가
명목과 상관없이 사업용 유형자산이나 무형자산의 매입, 제작, 건설에 쓰였다는 연결이 분명한 차입금이 특정차입금입니다. 건설에 쓰였는지 불분명한 차입금은 빠집니다(시행령 제52조 제1항). PF 대출 약정서에 자금 용도가 토지 매입대금, 공사비로 적혀 있고 실제 인출도 그렇게 이뤄졌다면 증빙이 쉽습니다. 가정 예시로 준공일 전까지 특정차입금 이자가 8억원 발생했다면 8억원은 바로 비용이 되지 않고 건물 취득가액에 가산되어 이후 감가상각으로 나눠 반영됩니다.
준공일을 어떻게 잡느냐가 금액을 가릅니다
건축물은 소득세법 시행령 제162조가 정한 취득일, 즉 사용승인일 같은 날과 실제 사용 시작일 중 빠른 날이 준공일입니다. 토지는 대금을 청산한 날이고 청산 전에 사업에 쓰기 시작했다면 그날부터입니다(제52조 제6항). 준공 후에 남은 차입금의 이자는 해당 사업연도의 손금입니다(제5항). 일시예금에서 얻은 수입이자는 가산할 금액에서 뺍니다. 준공일 판단은 사용승인서와 입주 개시 서류를 근거로 합니다.
분양용 재고자산이면
시행령 제52조 문구는 사업용 유형자산 및 무형자산이라서 분양하려고 짓는 부분의 이자가 이 조항에 그대로 들어가는지는 따로 봐야 합니다. 재고자산의 이자는 회계상 원가에 넣었는지, 비용으로 처리했는지에 따라 세무조정이 달라집니다. 임대용 건물과 분양용 건물을 함께 짓는 개발사업이라면 대출을 건물별로 구분해 둬야 합니다. 일반차입금 이자는 손금에 산입하지 않을 수 있도록 선택하는 규정(법 제28조 제2항)도 있습니다. 수익 귀속은 분양수익 귀속시기를, 업종 전반은 부동산개발을 보세요.
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자주 묻는 질문
연체이자는 어떻게 하나요?
특정차입금의 연체로 생긴 이자를 원본에 가산했다면 가산한 금액은 해당 사업연도 자본적 지출이고 그 원본 가산 금액에 대한 이자는 손금입니다(시행령 제52조 제4항).
여러 건물을 단계적으로 준공하면요?
준공 후 남은 차입금의 이자를 판단할 때 준공일은 목적물이 전부 준공된 날입니다. 건물별로 대출과 사업이 구분되어 있는지 약정서로 확인하세요.
이자를 모두 비용 처리했다면 수정해야 하나요?
손금불산입 대상인 건설자금이자를 비용으로 처리했다면 세무조정으로 바로잡아야 하고 신고 후라면 수정신고 대상입니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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