신탁 구조를 잘못 읽으면 부가세를 우리가 낼지 신탁사가 낼지부터 틀어집니다
신탁계약서에서 사업비 조달의무를 누가 지는지부터 보셔야 합니다.
관리형이나 책임준공분양형 신탁은 대부분 위탁자, 즉 시행사가 부가세 납세의무자가 됩니다. 신탁사가 낼 거라고 넘겨짚으면 안 됩니다.
신탁재산 부가세 환급금을 위탁자가 약정을 어기고 임의로 받아 쓴 건에서 횡령죄까지 성립한 사례가 있습니다. 2025년 대법원 판결입니다.
해야 합니다. 지급할 때 14%에서 25%를 떼셔야 합니다.
관행적으로 생략했다는 말은 세무조사에서 통하지 않습니다. 안 뗀 세금은 시행사가 대신 물게 됩니다.
이름이 사업이익 분배라도 실질은 이자소득으로 다시 볼 위험이 큽니다. 그러면 25% 원천징수 대상이 됩니다.
조문이 명칭이나 형식과 관계없이 실질 내용에 따라 적용한다고 정하고 있습니다. 세무조사 단골 쟁점입니다.
자금조달용 특수목적법인을 세워도 마찬가지입니다. 회사가 완전히 지배하고 업무와 재산을 섞어 쓰면 별개 법인격이 부인될 수 있습니다.
세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
개별원가, 면적비율, 분양예정가액비율 중 하나를 골라 분양이 끝날 때까지 그대로 씁니다. 중간에 바꾸면 리스크가 생깁니다.
부담금은 하나씩 다르게 처리합니다. 개발부담금은 토지원가, 농지보전부담금은 자본적지출, 교통유발부담금은 비용으로 인정되지 않습니다. 13종을 뭉뚱그리면 안 됩니다.
| 부담금 | 처리 |
|---|---|
| 개발부담금 | 토지원가에 산입 |
| 농지보전부담금 | 자본적지출 |
| 교통유발부담금 | 비용 인정 안 됨 |
주소만 넣으면 건축물대장·공시지가를 끌어와 기준시가를 잡고, 건물분 부가세 안분·양도세·취득세·보유세까지 이어서 계산합니다. 전세 안전진단도 들어 있습니다.
부동산 올인원 열어보기 ↗2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다(본문 최종 확인 2026.8.21). 인용한 조문 1건은 2026.09.09 법제처에서 원문을 직접 확인했습니다. 세법은 자주 바뀌니 실제 적용 전에 한 번 확인해 주세요.