세금 Q&A, 사업자 세무 일정
부동산 개발 시행사는 분양대금을 받으면 그 해 매출로 잡아야 하나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 계약금과 중도금을 받았다고 바로 전액을 그 해 매출로 잡는 것은 아닙니다. 법인이 건설이나 예약매출 구조로 분양한다면 착수일이 속한 사업연도부터 인도일이 속한 사업연도까지 작업진행률에 따라 수익과 비용을 나누어 익금과 손금에 넣는 것이 원칙입니다. 중소기업의 1년 미만 건설이거나 기업회계기준에 따라 인도일에 수익을 계상했다면 인도일이 속한 사업연도로 처리할 수 있습니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 원칙 | 건설, 제조 기타 용역(도급공사, 예약매출 포함)은 착수일 사업연도부터 인도일 사업연도까지 작업진행률로 익금, 손금 계산 |
| 예외 1 | 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간 1년 미만 건설등은 인도일 사업연도에 산입 가능 |
| 예외 2 | 기업회계기준에 따라 인도일 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우 |
| 진행률 계산 불가 | 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우 인도일 사업연도에 산입 |
| 계약 해약 | 작업진행률 수익과 확정된 해약금 사이 차액은 해약일 사업연도에 반영 |
받은 돈과 번 돈은 따로 봅니다
시행사가 분양계약을 맺고 계약금, 중도금을 받으면 회계상으로는 선수금이나 계약부채입니다. 법인세법에서 익금에 들어가는 시점은 시행령 제69조가 정한 귀속시기에 따릅니다. 건설이나 예약매출은 착수일 사업연도부터 인도일 사업연도까지 작업진행률 기준으로 계산합니다. 가정 예시로 총 분양대금 100억원 구조에서 1차 연도 진행률이 30%라면 그 해 수익은 30억원 수준이고 나머지는 이후 연도에 나뉩니다.
예외를 쓰려면 회계처리가 따라야 합니다
중소기업이 1년 미만짜리 건설을 하거나 기업회계기준에 따라 목적물 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우에는 인도일 사업연도에 넣을 수 있습니다. 인도일 처리를 택하려면 재무제표도 같은 방식으로 맞아야 합니다. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 때도 인도일 사업연도로 갑니다(시행령 제69조 제2항). 진행률 계산 방식은 시행규칙에 정해져 있고 시행사는 시공사에 지급한 기성이 어떻게 반영되는지가 쟁점이 되기 쉽습니다.
분양 구조에 따라 판단이 달라집니다
시행사가 직접 도급 구조의 예약매출을 하는지, 신탁이나 시공사 책임준공 구조로 분양수입이 흘러가는지에 따라 적용 조문의 읽는 법이 달라질 수 있습니다. 분양계약서, 시공 도급계약서, 신탁계약서를 놓고 어느 시점에 인도가 일어나는지, 해약 조항이 어떻게 있는지 확인하세요. 건설이나 예약매출이 아니라 완공된 건물을 판매하는 구조라면 자산 양도로 보아, 대금을 청산한 날과 소유권이전등기일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날이 속하는 사업연도에 귀속됩니다(법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호). 개인사업자 시행사는 소득세법 쪽 규정이 따로 있어 이 글의 설명은 법인 기준입니다. 이자 처리는 PF 대출이자 자본화에서 이어집니다. 업종 전반은 부동산개발 안내에 있습니다.
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자주 묻는 질문
부가세 공급시기도 같은 기준인가요?
공급시기와 세금계산서 발급 시기는 부가가치세법에서 따로 정하므로 법인세 귀속시기와 별도로 확인해야 합니다.
분양이 해약되면 이미 신고한 수익은요?
작업진행률로 계산해 두었던 수익과 확정된 해약금 사이에 차액이 생기면 해약일이 속하는 사업연도의 익금이나 손금으로 처리합니다(시행령 제69조 제3항).
중소기업이면 무조건 인도일 기준을 쓸 수 있나요?
중소기업 예외는 계약기간 1년 미만인 건설등에 한정됩니다. 1년 이상이면 중소기업이어도 기업회계기준에 따라 인도일 사업연도에 계상했다는 요건을 따로 채워야 합니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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