매매차익엔 세액감면이 아예 없고, 계약서 가격 낮췄다간 국세청이 다시 계산합니다
둘을 계산해서 큰 쪽을 냅니다. 비교과세라고 합니다.
주택이나 분양권, 비사업용토지처럼 중과세율이 붙는 자산의 매매차익이 있으면, 그 차익에 양도세율을 적용한 세액과 나머지에 기본세율을 적용한 세액을 더한 금액을 종합소득 산출세액과 비교합니다.
사업소득으로 신고하면 세금이 줄 거라는 기대가 이 조문 때문에 깨집니다.
부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액둘 중 큰 금액을 냅니다. 중과세율이 붙는 자산을 팔면 사업소득으로 신고해도 양도세만큼은 내게 되는 구조입니다.
해야 합니다. 매매차익이 없거나 손해를 봤어도 예정신고 의무는 그대로입니다.
매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고하지 않으면 가산세부터 나옵니다.
간이과세는 아예 안 됩니다. 매출 규모와 상관없이 무조건 일반과세자로 등록해야 하는 업종입니다.
국세청이 정해진 방식으로 다시 나눠서 과세합니다.
구분이 불분명한 경우뿐 아니라, 구분해 적었더라도 안분계산액과 30% 이상 차이가 나면 다시 계산합니다. 건물값을 0원으로 적는 식의 시도가 여기서 막힙니다.
최근 2년간 관련 판례가 대법원까지 6건 이상 나왔고 전부 국세청이 이겼습니다. 안분 규정을 악용해 매수자와 매도자가 서로 다르게 신고했다가 쌍방 고발당한 사례도 있습니다.
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우
못 받습니다. 창업감면 업종 목록에 부동산업이 아예 없습니다.
중소기업특별감면 목록에도 부동산매매업은 없습니다. 이 업종은 감면으로 줄일 수 있는 부분이 사실상 없다고 보시는 게 맞습니다.
대신 중과 대상을 미리 확인하는 게 실익이 큽니다. 조정대상지역 분양권, 비사업용토지, 조정지역 다주택, 미등기양도는 세율이 크게 뜁니다.
창업중소기업과 창업벤처중소기업의 범위는 다음 각 호의 업종을 경영하는 중소기업으로 한다. … 4. 건설업이 목록에 부동산업은 없습니다. 시행사·매매업·임대업이 창업감면을 못 받는 이유가 여기 있습니다.
주소만 넣으면 건축물대장·공시지가를 끌어와 기준시가를 잡고, 건물분 부가세 안분·양도세·취득세·보유세까지 이어서 계산합니다. 전세 안전진단도 들어 있습니다.
부동산 올인원 열어보기 ↗2026년 시행 세법 기준으로 정리했습니다(본문 최종 확인 2026.8.21). 인용한 조문 3건은 2026.09.09 법제처에서 원문을 직접 확인했습니다. 세법은 자주 바뀌니 실제 적용 전에 한 번 확인해 주세요.