세금 Q&A, 사업자 세무 일정
지주가 토지를 내놓고 건물을 돌려받는 지주공동사업, 지주에게 부가세가 나오나요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 토지를 내놓는 것은 재화의 공급이지만 토지는 면세라서 이 부분에는 부가세가 붙지 않습니다. 대신 지주가 돌려받은 건물을 팔거나 임대하면 건물분은 과세 대상입니다. 건물을 돌려받는 구조를 금전 외 대가로 보면 그 공급가액은 시가로 계산되니, 약정서의 구조와 사업자등록 명의를 먼저 확인해야 합니다.
내 경우도 같은지 궁금하다면 카카오톡으로 물어보기
한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 토지 제공 | 재화의 공급이지만 토지의 공급은 면세(부가가치세법 제9조 제1항, 제26조 제1항 제14호) |
| 건물 분양 | 시행사가 지주에게 건물을 주는 것은 과세 대상 공급이 될 수 있음 |
| 금전 외 대가 | 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가가 공급가액(제29조 제3항 제2호) |
| 토지와 건물 함께 공급 | 건물 등의 실지거래가액, 구분 불분명하면 안분(제29조 제9항) |
| 국민주택규모 이하 주택 | 건물분 면세 가능(조세특례제한법 제106조) |
토지는 면세, 건물이 문제입니다
지주가 토지를 시행사에 내주는 것은 계약상 원인에 따른 양도로 재화의 공급에 해당합니다(부가가치세법 제9조 제1항). 하지만 토지의 공급은 부가세가 면제되므로 이 부분에는 세금이 붙지 않습니다. 쟁점은 대가로 돌려받는 건물입니다. 시행사가 지주에게 건물을 공급하는 것이 과세 대상인지, 지분을 정산하는 성격인지는 약정서가 공동사업 구조인지 단순한 대물 교환인지에 따라 달라집니다.
금전 외 대가면 시가로 계산합니다
금전이 아닌 건물이나 토지로 대가를 주고받으면 공급가액은 자기가 공급한 재화의 시가입니다(제29조 제3항 제2호). 시행사 입장에서는 지주에게 준 건물의 시가가 공급가액이 될 수 있어 세금계산서 발급 여부와 시기를 계약 단계에서 정해야 합니다. 사업으로 건물을 팔거나 임대하는 지주라면 그 건물분은 과세 대상이고 지주도 부가세를 신고해야 합니다. 토지와 건물을 함께 팔 때의 안분은 토지와 건물 함께 팔 때 부가세와 같습니다.
약정서에서 확인할 것
지주 지분이 공동사업자 지분인지, 토지 매매의 대가를 건물로 받는 것인지, 사업자등록은 공동사업장 명의인지 시행사 단독 명의인지가 세금 처리를 바꿉니다. 지주가 건물을 받아 직접 임대한다면 임대 사업자등록과 주택 면세 여부도 확인해야 합니다. 소득세 쪽 분배는 지주공동사업 소득 분배를, 업종 전반은 지주공동사업을 참고하세요.
함께 보면 좋은 질문
이런 업종이라면 함께 보세요
업종별로 먼저 확인할 것을 정리했습니다.
자주 묻는 질문
지주가 사업자등록이 없으면요?
건물을 돌려받아 팔거나 임대하는 시점에 사업 목적이 있다면 등록 대상이 됩니다. 등록 전 매입세액은 불공제되는 경우가 있어 날짜를 챙기세요.
건물이 국민주택규모 이하 아파트면 부가세는요?
주거용으로 국민주택규모 이하이면 건물분도 면세 요건이 충족되어 부가세가 없을 수 있습니다. 규모가 섞인 단지는 세대별로 판단합니다.
공동사업이면 부가세 신고는 누가 하나요?
공동사업장 명의로 사업자등록을 했다면 공동사업장이 납세의무자가 되어 신고합니다. 등록 구조에 따라 달라지므로 약정서와 사업자등록증을 같이 확인하세요.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
세무사 소개 보기 →확인한 자료
내 상황에 맞춰 확인해 드립니다
플랫폼/업종, 정산 방식, 사업자등록 상태를 알려주시면 필요한 업무와 보수를 먼저 안내합니다.
첫 문의에는 주민등록번호, 계정 비밀번호, 전체 계좌번호를 보내지 마세요.