세금 Q&A, 비거주자/해외
해외에 사는데 한국 집 한 채를 팔면 비과세 되나요?
확인 기준 2026.10.21, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 원칙적으로 안 됩니다. 1세대1주택 비과세와 거주 기간에 따른 장기보유특별공제(최대 80%)는 거주자에게만 적용됩니다. 다만 해외이주나 1년 이상 해외 근무/취학으로 세대 전원이 출국했다면, 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 팔 때 비과세를 받을 수 있습니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-10-21 기준) |
|---|---|
| 원칙 | 비거주자는 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% 표를 적용받지 못함 |
| 출국 특례 | 해외이주 또는 1년 이상 해외 근무/취학으로 세대 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일부터 2년 안 양도 |
| 보유/거주 요건 | 출국 특례에 해당하면 2년 보유/거주 요건을 보지 않음 |
| 장기보유특별공제 | 비거주자는 보유 연 2%, 최대 30% 일반 공제율 |
| 귀국 후 양도 | 비거주자로 3년 이상 보유하고 그 집에 거주한 상태로 거주자가 되면 그 기간을 통산 |
| 신고 | 양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고, 비거주자도 같음 |
출국 후 2년, 날짜는 어떻게 세나요?
출국일부터 2년이 되는 날까지 잔금을 받아야 합니다. 계약만 해 두고 잔금이 2년을 넘기면 특례를 받지 못합니다. 또 출국일 현재 1주택이어야 하므로, 출국 뒤에 다른 집을 사거나 출국 당시 2주택이었다면 이 특례는 적용되지 않습니다.
2년이 이미 지났다면요?
비거주자 상태로 팔면 과세됩니다. 이때 볼 수 있는 선택지는 귀국해 거주자가 된 뒤 파는 것입니다. 거주자가 된 뒤 양도일 현재 1세대1주택 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있지만 보유/거주 기간을 어떻게 세는지가 경우마다 달라 계산이 필요합니다. 실제로 두 시점의 세금 차이가 수억 원이 나는 경우도 있어 같은 표에 놓고 비교해 보시는 것이 좋습니다.
배우자는 한국에 있고 저만 나가 있어요
세대 전원 출국이 아니면 출국 특례는 쓸 수 없습니다. 대신 가족이 한국에 살고 있다면 본인이 여전히 거주자로 판정될 수 있어, 그 경우에는 일반 1세대1주택 요건으로 비과세를 봅니다. 거주자 판정부터 먼저 확인해야 합니다.
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자주 묻는 질문
비거주자도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있나요?
원칙적으로 받을 수 없습니다. 세대 전원이 해외이주나 1년 이상 해외 근무/취학으로 출국했고 출국일부터 2년 안에 팔면 예외적으로 비과세됩니다.
비거주자는 장기보유특별공제를 얼마나 받나요?
거주 기간을 반영한 최대 80% 공제는 받을 수 없고 보유 기간에 따라 연 2%, 최대 30% 일반 공제율이 적용됩니다.
해외에 있으면 양도세 신고는 어떻게 하나요?
양도한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고 국내 세무대리인에게 위임해 진행할 수 있습니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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