세금 Q&A, 사업자 세무 일정
주택 월세가 연 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한가요?
확인 기준 2026.11.4, 작성/감수 이룡권 세무사
결론부터 주택임대 총수입금액이 그 해 2천만원 이하이면 분리과세를 고를 수 있고 세율은 사업소득금액의 14%입니다. 필요경비는 수입의 50%로 보고(등록임대주택은 60%), 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원(등록임대주택은 400만원)을 더 뺍니다. 법은 분리과세 세액과 종합과세 세액 중 하나를 고르게 하므로 두 방식으로 각각 계산해서 낮은 쪽을 택하면 됩니다.
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한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026-11-04 기준) |
|---|---|
| 분리과세 대상 | 해당 과세기간 주택임대 총수입금액 합계가 2천만원 이하(소득세법 제14조 제3항 제7호) |
| 분리과세 세율 | 분리과세 주택임대소득의 사업소득금액 × 14% |
| 필요경비 | 수입금액의 50%, 등록임대주택은 60% |
| 추가 공제 | 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원, 등록임대주택은 400만원 |
| 선택 | 분리과세 세액과 종합과세 세액 중 하나를 선택(소득세법 제64조의2 제1항) |
| 비과세 | 1주택 월세는 비과세, 기준시가 12억원 초과나 국외 주택은 과세 |
분리과세 세액은 이렇게 나옵니다
예를 들어 주택 월세로 1년에 1,800만원을 받고 다른 종합소득은 없다고 가정해 보겠습니다. 수입의 50%인 900만원을 필요경비로 빼고 추가 공제 200만원을 더 빼면 사업소득금액은 700만원입니다. 여기에 14%를 곱한 98만원이 소득세 계산액이 되고 지방소득세는 따로 붙습니다. 실제 세액은 다른 감면이나 가산세에 따라 달라질 수 있는 가정 계산입니다.
종합과세가 나은 경우도 있습니다
분리과세는 편한 대신 필요경비를 수입의 50%로 못 박습니다. 대출이자, 수선비, 감가상각비 같은 실제 경비가 수입의 절반을 훨씬 넘고 다른 소득이 거의 없다면 종합과세로 장부나 경비율을 쓰는 쪽이 세액이 작을 수 있습니다. 반대로 근로소득이나 사업소득이 큰 분은 임대소득이 합산되면 높은 세율 구간으로 올라가서 분리과세가 낫게 나오는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 숫자를 넣어 봐야 합니다.
등록임대주택 요건과 간주임대료
60%와 400만원이 적용되는 등록임대주택은 민간임대주택 임대사업자로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 했으며 임대보증금이나 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 주택입니다. 아파트를 임대하는 민간매입임대는 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분만 해당하고 단기민간임대주택도 같은 날 이전 등록분으로 한정됩니다(소득세법 시행령 제122조의2). 적용을 받으려면 신고 때 증명서류를 내야 합니다. 보증금이 큰 경우에는 3주택 이상을 가지고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료가 수입에 들어가는데 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠집니다(소득세법 제25조). 2027년 귀속분부터는 이 문구가 연장됐는지 확인하세요. 상가 쪽 계산은 전대 간주임대료 계산에서 다룹니다.
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자주 묻는 질문
월세가 2천만원을 넘으면 분리과세가 아예 안 되나요?
분리과세는 총수입금액이 2천만원 이하일 때만 적용됩니다. 넘으면 종합과세 대상입니다. 수입금액에 보증금 간주임대료가 어떻게 들어가는지는 시행령 기준이 따로 있어 경계선 근처라면 계산해 보고 판단하세요.
1주택자의 월세는 신고 안 해도 되나요?
1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득은 비과세입니다. 다만 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 제외되어 과세됩니다(소득세법 제12조 제2호 나목).
등록임대주택으로 안 하면 분리과세를 못 받나요?
그렇지 않습니다. 등록을 안 해도 분리과세는 되고 필요경비율이 50%이고 추가 공제가 200만원인 점이 다를 뿐입니다.
세무법인 서진(서울 여의도). 세무법인 하나(기장/신고), 회계법인 베율(회계 감사/검토), 법률사무소 백화(조세불복/쟁송)를 거쳤습니다. 처음 상담부터 신고까지 직접 확인합니다.
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