조심 2026소1250
같은 건물 상가의 매매가로 증여 상가 시가를 정해도 되나요

주문

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2024.6.12. 부 A로부터 경기도 OOO호(근린생활시설, 이하 “증여상가”라 한다)를 증여받고, 주변 중개인들의 의견과 시세를 참고하여 증여재산가액을 OOO원으로 하여 2024.7.11. 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2025.2.26. 청구인이 신고한 증여재산가액이 임의산정한 것이라는 이유로 부인하고, 임대료 등 환산가액 평가가액인 OOO원을 증여재산가액으로 결정하여 증여세 OOO원을 환급하였다가, 경기도 OOO호(근린생활시설, 이하 “비교상가”라 한한다)의 매매가액(OOO원)을 확인하고, 이를 증여재산가액으로 하여 2025.12.3. 청구인에게 2024.6.12. 증여분 증여세 OOO원(납부지연가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

및 처분청 의견가. 청구인 주장비교상가(OOO호)는 대수선(구조변경) 공사가 진행된 것이어서 증여상가(OOO호)와 동일·유사하다고 볼 수 없으므로 그 매매가액(OOO원)을 증여재산가액으로 적용하는 것은 부당하다. 따라서 증여재산가액은 청구인이 제출한 증여상가의 소급감정가액(OOO원)이나 다른 합리적인 거래가액이 적용되어야 한다.

(1) 경기도 OOO 소재 OOO 상가는 인근의 다른 상가에 비하여 입지조건이 좋지 않았다. 그럼에도 매수인(B)은 상가 2층에 은행점포를 개설하기 위해서는 1층(OOO호)에 ATM기기와 2층 연결통로의 설치가 필수적이었기 때문에 프리미엄을 지불하고 1층(OOO호, 비교상가)을 매입할 수 밖에 없는 상황이었다.

(2) 애초부터 비교상가(OOO호)와 증여상가(OOO호)는 구조가 다르므로 매매사례가액으로 적용하는 것이 불가능하다. OOO호는 매매계약 후 잔금 전에 매도인의 자본으로 ‘내부 연결계단 설치 및 복층화 대수선 공사’를 해서 인도받는 특수한 거래였다. 아무런 구조 변경이 없는 OOO호와는 건물의 가치와 이용 구조가 다르다.

(3) 설령 물적 동일성이 인정되더라도, 매매가액(OOO원)이 정당한 시세라는 점은 처분청이 입증하여야 하는데, 처분청은 아래 ＜표1＞과 같은 가격형성 요인을 조사도 하지 않은 채 그대로 적용하였다. 또한 처분청은 현장확인 등 시가 검증을 실시하지 않았고, 탁상서류 조사조차 형식적으로 했다.＜표1＞ 가격형성 요인OOO(4) 인근의 OOO 사례 및 뉴스 기사만 보더라도 C은 거점을 확보하기 위하여 파격적인 비용을 치르는 대표적인 특수 수요자이다. 따라서 OOO호를 매입하면서 프리미엄을 지불하지 않았다는 것은 비합리적이며, 이를 부인하려면 처분청이 객관적으로 입증해야 한다. 특히, 비교상가와 OOO호 및 OOO호는 2024년 거래 이전부터 그 현황이 무단으로 대수선한 복층 구조였고, 2024년 거래는 과거 OOO호를 임차하여 무단으로 대수선을 감행했던 OOO호 및 OOO호 매도인의 원상복구 의무를 C의 영업점 조성에 부합하는 대수선 인허가 및 공사로 대체 이행한 것이다. 즉, 매수인(C)은 원상복구 책임을 대수선 공사로 이행함에 따라 이에 따른 프리미엄과 가치 상승분은 매도인 측 간 매매가액 조정을 통해 분배·반영한 것이다. 그럼에도 단지 OOO호 매매계약서에 별도 특약이 없다는 이유만으로 그 매매가액에 프리미엄이 포함되지 않았다고 단정하는 것은 거래의 실질을 외면한 오류이다.

(5) C은 고령층 고객의 비중이 높으므로 직관적인 1~2층 내부 연결계단(또는 1층 단독매장)의 동선 확보가 중요하다. 처분청은 경기도 OOO 등 다른 매장들을 예로 들면서 “연결계단이 없어도 은행 영업에 문제가 없다”는 의견이지만, 처분청이 제시한 매장들은 임대료가 매우 비싼 ‘1층 단독 대형매장’이다. 실제 인근의 D은행만 보더라도, 내부에 연결계단을 내지 못하자 노인 고객들의 동선 혼선으로 자동화기기와 매장 입구에 “2층으로 올라오세요”라는 안내문까지 붙여놓을 만큼 영업상 치명적 결함을 겪고 있다. 이처럼 내부 연결 유무는 은행영업점의 가치를 가르는 치명적 차이임에도, 처분청은 현실과 동떨어진 의견을 되풀이하고 있다.

(6) 처분청이 증여세를 결정할 당시(2025.2.26.), 청구인이 ① 소급감정을 제출하면 돌이킬 기회가 있는지, ② 비교상가(OOO호)의 거래가액에 준하여 재평가하는 것이 가능한지를 문의하였으나, 처분청은 불가하다고 거부함으로써 납세자의 권리 구제 및 시가 입증 기회를 차단했다. 그래놓고서는 추가 답변서에서는 “평가기간 내 감정이 아니며 평가심의위원회 심의대상도 아니다”라는 핑계를 대며, 소급감정을 통한 시가 바로잡기를 차단함과 동시에 모든 귀책사유가 청구인에게 있음을 강조하고 있다. 납세자의 합리적 재평가 요구를 막아선 처분청이 이제와서 절차적 요건만 들먹이는 것은 본말이 전도된 것이다.

나. 처분청 의견(1) 청구인은 주변 상가의 매매가액 대비 비교상가의 매매가액이 높게 책정되었으므로 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교상가의 거래당사자는 특수관계인에 해당하지 않으므로 정상적인 거래가액이다. 또한 청구인은 C의 영업 특성상 2층을 연결하는 통로가 필수적이라고 주장하나, C과 동일한 금융기관의 다른 지점들은 한 층에서만 영업하는 사례도 있으므로 연결통로가 필수적이라고 볼 수 없다. 설령 연결통로를 위한 구조변경으로 인하여 가치가 상승했더라도, 1층(OOO호) 매매계약서에는 어떠한 특약사항도 없고, 2층(OOO호 및 OOO호) 매매계약서에만 “건축허가서에 따라 해체공사를 완료하고, 준공승인을 취득한 후 건축물대장에 등재된 상태로 인도한다”는 특약사항이 기재되어 있는 점 등으로 볼 때 1층 거래가액에 영향을 주었다고 보기 어렵다.

(2) 증여상가와 비교상가의 임대차내역(아래 ＜표2＞)에 의하면, 임차보증금이 동일하고, 월임차료는 OOO원과 OOO원으로 유사한 점을 보더라도 2층 연결통로가 1층 매매가격 형성에 큰 영향을 주지 않은 것임을 짐작할 수 있다.＜표2＞ 임대차내역(거래당시)OOO(3) 또한, 청구인이 제출한 감정평가액은 증여 시점으로부터 1년 3개월이 경과한 후 소급감정한 것이므로 평가기간 내의 감정가액에 해당하지 않으며, 평가심의위원회의 심의대상에도 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점처분청이 과세근거로 삼은 비교상가(OOO호)는 증여상가(OOO호)와 동일·유사하다고 볼 수 없으므로 그 매매가액을 시가로 적용하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 등(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다.② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.제68조(증여세 과세표준신고) ① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가격이 있는 경우에는 그 감정가격의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가격이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가격보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가격나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가격② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가격평가서 작성일④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.2. 증여세법 : 제68조의 규정에 의한 증여세(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산다. 사실관계 및 판단(1) 처분청은 비교상가의 매매가액을 증여재산의 시가(유사매매사례가액)로 적용하였는바, 비교상가의 현황은 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 비교상가 현황OOO(2) 상가 매매계약서(아래 ＜표4＞)에 의하면, B(매수인)과 E(OOO호 매도인) 및 F(OOO호 및 OOO호 매도인)는 2024.5.13. 상가 매매계약을 각각 체결한 것으로 나타난다.＜표4＞ 상가 매매계약 내역OOO(3) 한편, 감정평가서에 의하면, 청구인은 증여상가의 시가를 평가하기 위하여 가격산정 기준일을 2024.6.11.로 하여 감정을 의뢰하였고, 감정기관인 G는 2025.9.25.(감정평가서 작성일) 증여상가와 인근지역에 있는 상가의 거래사례(아래 ＜표5＞) 중 OOO호를 비교사례로 하여 증여상가의 감정평가액을 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.＜표5＞ 인근지역내 구분상가 거래사례OOO(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 증여상가(OOO호)와 비교상가(OOO호)는 유사하다고 볼 수 없으므로, 비교상가의 매매가액(OOO원) 보다는 증여상가의 소급감정가액(OOO원)이나 그 밖의 합리적인 가액을 증여상가의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항·제2항 및 제4항에 의하면, 평가대상인 해당 재산의 매매 등 가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 적용하되, 이 경우 감정가액은 2 이상의 감정기관이 평가한 것으로서 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 있어야 하고(청구인의 소급감정가액은 이에 해당하지 않음), 평가대상 재산의 매매 등 가액이 없는 경우에는 그 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액을 시가로 적용하도록 규정하고 있는 점, 처분청이 과세근거로 삼은 비교상가는 증여상가와 같은 건물의 같은 층에 위치하고 있고, 그 용도와 면적 및 기준시가도 동일하며, 그 거래가격 또한 특수관계에 있지 않은 매도인과 매수인이 서로의 이익을 추구하는 과정에서 제반 사정을 감안하여 결정한 것이므로 비정상적이라고 볼 수 없고, 상가 매매계약서에도 해당 물건은 계약 당시의 현황 그대로 거래하는 것으로 되어 있으므로 내부공사 등이 거래가격 형성에 중대한 영향을 미쳤다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 비교상가의 매매가액을 증여재산의 시가(유사매매사례가액)로 적용하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

관련 법령

「상증세법」 제60조,「같은 법 시행령」 제49조