서울 아파트 증여가 3년 반 만에 최대, 자녀에게 집을 넘기면 세금은 어떻게 붙나요?

세금으로 보면

증여세는 받은 날 전 10년 안에 같은 사람에게서 받은 금액을 합쳐 계산합니다. 부모 한쪽이 주면 그 배우자에게서 받은 금액도 같은 사람으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제47조 제2항). 엄마 몫과 아빠 몫을 나눠 받아도 합쳐진다는 뜻입니다.

공제는 직계존속에게서 받으면 10년 합계 5천만원이고 미성년자는 2천만원입니다(제53조 제2호). 혼인신고일 전후 2년 안이나 자녀 출생일부터 2년 안에 받으면 따로 1억원을 더 공제하며 두 경우를 합쳐 한도는 1억원입니다(제53조의2).

집에 걸린 대출이나 전세보증금을 자녀가 떠안는 부담부증여라면 그 채무만큼은 부모가 판 것으로 보아 부모에게 양도세가 나옵니다(소득세법 제88조 제1호). 부모와 자녀 사이에서는 채무를 실제로 넘겼다는 객관적 근거가 없으면 넘기지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).

취득세는 증여 같은 무상취득이면 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역에서 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상으로 받으면 4%에 중과기준세율 2%의 4배를 더한 12%가 적용됩니다(제13조의2 제2항, 제6조 제19호, 지방세법 시행령 제28조의6 제1항). 1세대 1주택자가 그 집을 배우자나 직계존비속에게 주는 경우는 중과에서 빠집니다(시행령 제28조의6 제2항).

받은 집을 10년 안에 팔면 양도차익을 계산할 때 취득가액은 부모가 처음 산 값으로 하고 자녀가 낸 증여세는 필요경비에 넣습니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이렇게 계산한 세금이 오히려 적거나 1세대 1주택 비과세에 해당하게 되는 경우 등은 이 규정을 쓰지 않습니다(같은 조 제2항).

증여세는 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다(상속세 및 증여세법 제68조).

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제47조 10년 내 동일인 증여 합산, 직계존속은 그 배우자 포함, 직계존비속 부담부증여 채무 인수 추정 배제
• 상속세 및 증여세법 제53조 직계존속에게서 받은 증여 공제 5천만원(미성년 2천만원), 10년 합계
• 상속세 및 증여세법 제53조의2 혼인 전후 2년, 출산 후 2년 증여 1억원 추가 공제(합계 1억원 한도)
• 지방세법 제13조의2 조정대상지역 일정가액 이상 주택 무상취득 중과(4% + 중과기준세율 4배)
• 소득세법 제97조의2 배우자, 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 안에 양도하면 증여자 취득가액으로 계산
• 상속세 및 증여세법 제68조 증여세 신고기한, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

조문은 법제처 국가법령정보센터 현행본 기준(2026.11.08 확인)입니다.