조심 2025중4213
양도세 필요경비로 넣은 PM 용역비, 인정될까

주문

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 A과 2024.6.27. 사망한 B은 남매관계이자, 1991.4.29. 설립된 C을 영위하는 ㈜D(2000년 초까지 청구인 A의 배우자 E이 대표이사, 이하 ‘(주)’ 또는 ‘주식회사’는 회사명칭을 처음 언급할 때에만 기재하고 그 이후에는 생략한다)에서 청구인 A은 감사, B은 이사로 각 재직한 자들로,D과 청구인 A, B(이하 “건축주”라 한다)은 2003.9.24. 서울특별시 마포구 OOO 외 OOO필지의 토지(이하 “S 토지”라 한다) 지상에 D의 사옥으로 F(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 건축하였고, 청구인 A은 쟁점건물 중 OOO, OOO(OOO개 호실, 이하 “쟁점호실①”이라 한다)를, B은 쟁점건물 중 OOO(OOO개 호실, 이하 “쟁점호실②”라 하고, 쟁점호실①과 함께 “쟁점호실”이라 한다)를 2003.10.2. 각 취득하였다.이후, 쟁점건물은 D의 사옥으로 사용되었고, 청구인 A은 F이라는 상호로 2002.10.1. 임대사업자등록을, 망 B은 G이라는 상호로 2004.5.6. 임대사업자등록을 하였으며, 청구인 A과 망 B은 부동산임대업을 영위하면서 쟁점호실에 대하여 장부가액으로 토지와 건물가액 및 부대비용을 반영하여 쟁점호실에 대한 임대소득 신고를 하였고, 2019.7.26. 건축주와 청구인 A의 자녀들은 쟁점건물의 OOO호실 중 쟁점호실을 포함한 총 OOO호실을 학교법인 H(이하 “H”이라 한다)에 양도(양도가액 합계 OOO원)하는 계약을 체결하였다.청구인 A은 2019.9.30. 쟁점호실①을 H에 양도하고, 쟁점호실①의 양도에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 2019.11.20. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원으로 신고·납부하였으며, B은 2019.9.30. 쟁점호실②를 H에 양도하고, 쟁점호실②의 양도에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 2019.11.20. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 한편 B이 2024.6.27. 사망함에 따라, 사망한 B의 배우자인 청구인 I와 자녀 청구인 J 및 자녀 청구인 K(이하 “청구인 I 외 2명”이라 한다)는 망 B의 상속인으로서 B의 납세의무에 관한 권리와 의무를 승계하였고, 청구인 A과 망 B의 상속인인 청구인 I 외 2명(청구인 A과 청구인 I 외 2명을 함께 이하 “청구인들”이라 한다)은 쟁점건물 신축 시 L이 부지매입알선, 건물 기획 및 인허가, 자금조달 등의 PM용역(Project Management, 이하 “쟁점용역”이라 한다)을 제공한 대가로 지급하였다는 용역비 합계 OOO원(청구인 A은 2019.9.5. OOO원을 지급, 망 B은 2019.9.24. OOO원을 지급, 이하 “쟁점비용”이라 한다)을 쟁점호실의 양도소득에 대한 필요경비로 각 공제하여야 한다는 취지의 경정청구를 2024.12.3. 각 제기하였으며, 처분청인 남양주세무서장과 처분청인 기흥세무서장(이하 남양주세무서장과 기흥세무서장을 함께 “처분청”이라 한다)은 쟁점용역과 쟁점비용의 지급에 대한 인과관계가 소명되지 않았다고 보아 2025.7.18. 및 2025.7.23. 청구인들의 경정청구를 각 거부하였다.＜표1＞ 청구인들의 양도소득세 경정청구 내역OOO다. 청구인 A은 2025.10.15., 청구인 I 외 2명은 2025.10.20. 각 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장

및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 청구인들이 L에게 쟁점비용을 지급한 경위는 다음과 같다.

(가) 건축주는 2000년 초 D 본사 사옥(건물명 : F)을 신축하기로 하고, 2000년 4월경 L과 쟁점건물 신축공사와 관련하여 L이 사옥부지선정, 부지 매입 알선, 건물 기획 및 인허가, 자금조달 등의 시행 업무를 총괄하기로 하는 쟁점용역계약을 체결하였고, L은 과거 M에 재직하면서 전국 각지의 건설 현장을 담당하면서 부동산 개발 및 시행에 관한 실무경험을 축적하였으며, M에서 사직한 후에는 경기도 가평일대에서 지역주민과의 토지 매입 협상, 건축 인·허가 절차, 건설 및 분양 업무를 해왔다.

(나) 건축주는 L과 쟁점용역에 대한 보수를 당시 서울 주거밀집지역에서 부동산 신축사업을 할 경우 통상 적용되는 수수료율인 프로젝트 총 비용의 3~5%를 기준으로 쟁점용역이 종료되는 시점에 지급하기로 약정하였고, 이후 L이 쟁점용역을 성공적으로 수행하여 쟁점건물이 완공되었으나 쟁점건물 완공 당시 건축주는 자금부족으로 L에게 쟁점비용을 지급하기가 어려운 상황이었기에 쟁점호실 양도 후 양도대금의 일부를 쟁점비용으로 지급하기로 하였으며, 여러 차례 협의를 거쳐 청구인 A과 망 B은 2002년 4월 청구인 A과 망 B이 보유하고 있는 쟁점호실 매각금액의 15%를 L에게 지급하여야 할 용역비로 확정한 후 공동확약서(이하 “쟁점확약서”라 한다)를 작성하였다.

(다) 이후 건축주와 청구인 A의 자녀들은 2019.7.26. 학교법인 H에 쟁점건물 중 쟁점호실을 포함한 OOO호실을 OOO원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2019.9.30. 청구인 A과 망 B은 각 쟁점호실①과 쟁점호실②의 양도대금을 지급받았으며, 청구인 A과 망 B은 쟁점확약서에 근거하여 L에게 쟁점호실①과 쟁점호실②의 양도가액의 각 15%의 금액을 지급할 의무가 발생하여 청구인 A은 2019.9.5. OOO원을, 망 B은 2019.9.24. OOO원을 각 L에게 용역비로 지급하였다.

(2) 쟁점건물 신축을 위한 쟁점비용은 설계비, 공사비와 같이 쟁점건물의 취득비용이므로 쟁점호실 양도시 취득원가에 해당한다.

(가) 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제1호는 취득원가 계산 시 「소득세법 시행령」 제89조 제1항을 준용하여 계산하도록 규정하면서,「소득세법 시행령」 제89조 제1항 제2호는 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 취득가액이란 자산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출할 대가와 그 부대비용을 의미하고, 건물 신축을 위한 쟁점비용은 원재료비ㆍ노무비 등 공사비와 마찬가지로 당해 건물을 취득하기 위하여 지출한 비용으로서 취득원가에 해당한다.

(나) 조세심판원은 연립주택의 취득가액이 문제가 된 사안에서 사업성검토용역, 컨설팅용역수수료, PM수수료 등 연립주택 신축과 관련하여 지급한 용역비는 연립주택의 취득가액에 해당한다는 취지로 결정(조심 2019지2113, 2020.6.2.)한바 있고, 법원 역시 PM용역비는 건물 신축 및 취득을 위하여 필수적으로 수반되는 업무인 점을 들어 건물의 신축과 관련된 비용으로서 그 취득을 위한 직·간접적인 부대비용에 해당한다고 판결(수원지방법원 2021.2.10. 선고 2019구합75151 판결)한바 있다.

(다) L은 쟁점건물 신축을 위한 부지매입부터 이후 설계·인허가 및 준공에 이르기까지 쟁점건물 신축과정에서 건축주가 하여야 할 모든 업무를 아래와 같이 총괄·관리하였다.1) 건축주는 D의 업무 특성상 외국 거래처의 접근성 및 교통 편의성(OOO공항, OOO공항, OOO항 접근성)을 고려하여 본사의 입지를 찾아줄 것을 요청하였고, L은 기존 D 소재지인 서울특별시 마포구 OOO에서 OOO 인근까지 직접 부지를 답사한 결과, OOO 인근이 공항 접근성이 좋고 부지 가격이 상대적으로 저렴하여 D의 사옥 신축부지로 추천하였는데, L이 추천한 서울특별시 마포구 OOO와 인근 부지는 소규모 연립주택들이 밀집해 있어 부지 매입과정에서의 난항이 예상되는 곳이었으나, L은 매도를 거부하던 OOO여 세대를 1년여에 걸쳐 설득하여 부지매입을 성사시켰다.이후 2002년 4월경 쟁점건물 착공 후 터파기 공사를 하는 과정에서 인근 지역 주민들이 소음 등을 이유로 민원을 다수 제기하였고, 주민들이 농성을 하거나 공사중지 신청을 하여 공사가 중지되자 L은 민원을 제기한 주민들과 협상을 통해 민원을 제기한 주택을 건축주가 매입하도록 하는 방법으로 민원을 해결하였다.2) L은 수차례 설계변경을 거쳐 건물규모를 확대하여 건축할 수 있도록 4차에 걸친 건축허가를 받는 등의 설계변경과 그에 따른 행정업무를 도맡아 담당하였고, 해당 부지는 역사미관지구로 OOO층까지만 건축허가가 가능하였는데 쟁점건물의 층수를 OOO층에서 OOO층으로 높이는 설계변경을 하여 쟁점건물의 가치를 높혔다.3) 쟁점건물 신축공사는 민원에 따른 공사중지, 설계변경 등을 거치며 상당기간 지연되었고, 민원해결을 위한 인근부지를 추가 매입함에 따라 부동산 매입비가 증가하여 자금이 필요한 상황이 발생하였는데, L의 금융권 인맥을 통해 대출을 알선하여 추가 자금을 지원받아 쟁점건물 신축공사를 마무리할 수 있었다.

(라) 처분청은 쟁점비용이 쟁점용역에 대한 대가로 볼 인과관계가 존재하지 않아 취득가액에 포함될 수 없다는 의견이나, 건축주는 L의 쟁점용역이 없었더라면 쟁점건물 신축사업을 성공시킬 수 없었을 것이고, 건축주와 L은 쟁점건물 신축 초기부터 쟁점용역에 대한 대가 지급을 약정하였으나, 자금사정으로 지급을 미루어 오다가 2017년 쟁점확약서를 통해 청구인들의 지급의무를 재확인하였는데,쟁점확약서의 내용을 보면 L의 업무 범위를 ‘청구인 A, 망 B을 사업자(건축주)로 하여 대지구입, 허가, 준공(사업시행 및 분양, 임대, 금융융자관계)을 L이 책임지고 시행 작업하며 이행(이주대책 및 민원 포함)하고, 그 대가로 사업자(청구인 A 외 2)와 L과의 이윤관계는 건물 매각금액의 15%로 L에게 지불한다(시행 및 행정 업무)’고 기재되어 있는바, L의 쟁점용역의 대가로 쟁점비용을 지급한다는 사실이 확인된다.또한, 청구인 A은 세무조사 시 ‘사업을 확장하는 과정에서 당시에는 돈이 없어서 L이 많은 일을 도와주었고, 지인들에게 들어 매각 후에 주변시세에 따라 추후에 20~30억원은 L에게 주어야 한다고 생각해서 쟁점비용을 정했다’고 진술하여 L의 쟁점용역 수행에 대한 대가로 쟁점비용을 지급하였음을 진술하였는바, L이 제공한 쟁점용역과 청구인들이 지급한 쟁점비용 사이에는 명백한 인과관계가 존재한다할 것이다.

(3) 처분청의 답변에 대한 항변내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점건물의 완공은 L의 대지매입 협상, 공정 관리, 민원 발생에 대한 대응, 설계변경·인허가, 자금조달, 준공 및 사용승인 등 역할이 큰 영향을 미쳤고, L이 수행한 쟁점용역의 상세 내용은 아래와 같다.1) 당초 쟁점건물은 OOO필지로 계획하였으나 민원으로 인한 추가 필지 매입으로 OOO필지로 증가하였고, L은 해당 필지에도 건물을 지을 수 있도록 하기 위해 4차례의 설계변경을 하였고, S 토지의 용도지역이 역사문화미관지구에서 일반미관지구로 변경될 예정인 사실을 확인하고 이에 따라 쟁점건물의 층수를 종전 OOO층에서 OOO층으로 설계를 변경하여 쟁점부동산의 가치를 현저히 끌어올렸으며, B동과 C동을 추가로 건축할 수 있도록 하였는바, 이는 건축물의 추가적인 가치를 창출하는 일로 설계사무소, 건축감리 등 다른 전문가들과 구별되는 L만의 기여였다.이후 C동 건축은 주변 주택소유자들의 극심한 민원으로 공사가 지체되어 지상층 건축을 포기하고 지하 1층 창고로 건축하여 주차장으로 사용하는 형태가 되었고, 쟁점건물 북측에 인접한 2.5㎡ 너비의 공간은 당초 1m 높이의 옹벽을 계획하였다가 인접 다가구주택의 민원으로 옹벽을 안쪽으로 세우고 화단을 조성하는 방법으로 민원을 해결한바도 있다.2) 또한 L은 당시 상업용 건물의 우량 임차인 유치의 중요성을 인식하고 쟁점건물의 가치를 극대화하기 위해 쟁점용역 초기부터 국민은행을 핵심 임차인으로 유치하고자 전방위적인 노력을 기울였고, 설계단계부터 은행 측의 요구사항을 반영하여 수정한 사실이 설계도면에서 확인된다. 그러나, 안타깝게도 당시 주거밀집도 기준 미달로 OOO은행이 최종 입주하는 것이 성사되지 못하였으나, 이러한 과정 자체를 보더라도 L이 충실하게 쟁점용역을 수행했다는 것을 알 수 있다.3) L은 청구인들의 건축비가 부족해지자 대출을 받을 수 있도록 알선하였고, 대출을 위한 서류작업도 직접 수행하여 작성하였으며, 망 B이 OOO은행에서 대출을 받을 당시 토지를 담보로 제공하는 각서에 기재된 필체와 쟁점확약서의 필체를 보면 동일한 필체로 L이 작성하였다는 사실을 알 수 있다. 또한 자금부족을 해소하기 위하여 임시사용승인을 받아 준공 전 임차인들이 빠르게 입주할 수 있도록 하였고, 자금력이 있는 임차인들을 적시에 유치하여 지급받은 보증금과 임차료로 하청업체에게 공사비를 지급할 수 있었으며, 집합건축물 소유자 확인서, 건물 전용/공용 면적표와 같은 복잡한 행정서류의 작성 등 쟁점건물의 준공을 위한 행정업무까지 도맡아 수행하였다.

(나) 처분청은 관련 서류에 L의 서명이 확인되지 않는다는 등의 점을 들어 쟁점용역 수행사실을 부인하나, 이는 건축주의 대리인으로서 수행하는 PM용역의 본질적 특성을 간과한 것으로, 쟁점건물 신축과정에서의 모든 인허가 신청이나 계약체결 등은 사업의 주체인 건축주의 명의로 이루어지므로 관련 서류에 L의 서명이 없는 것이 당연하다. 또한 업무보고 등 증빙이 부족하다는 점을 지적하고 있으나, 쟁점용역을 수행한 시점은 2000년대 초반으로 이미 20년 이상의 세월이 경과하였고, 당시 있었던 업무보고나 세부적인 증거를 추가로 제시하기에는 현실적인 한계가 있으며, L이 수행한 쟁점용역의 내용을 구체적으로 설명하고 있고 청구인들이 OOO원이라는 거액을 L에게 지급하였다는 점을 보면 L이 쟁점용역을 수행하였다는 사실을 알 수 있다.

(다) 청구인 A과 L이 2017년 작성한 쟁점확약서는 L에게 쟁점호실 매각시 그 대금의 일정비율을 지급하겠다는 의사를 표시한 채권·채무관계를 직접 증명하는 전형적인 처분문서이다.처분문서는 그 진정성립이 인정되는 경우 문서에 표시된 의사표시의 존재와 그 내용을 부정할만한 분명하고 수긍할 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그 내용되는 법률행위의 존재를 인정하여야 하는바, 쟁점확약서에 대한 특별한 반증이 없는 한 그 내용대로 쟁점용역 계약 및 이에 따른 용역대금 지급의무의 존재를 인정하여야 하고, 쟁점비용은 쟁점용역에 대한 정당한 대가이다.

(라) 처분청은 쟁점비용 산정근거가 불명확하다는 의견이나, 2000년 당시 서울의 주거밀집지역 내 부동산 신축사업의 PM용역 수수료 시세는 통상 프로젝트 총 비용의 3~5% 수준이었고, 청구인들과 L은 시세를 반영하여, 쟁점용역의 대가로 쟁점건물 신축사업 비용의 3%를 쟁점건물 준공시 지급하기로 구두로 약정을 하고 쟁점건물 신축사업을 시작하였으나, 당초 계획보다 쟁점건물 신축사업이 지연되고 공사범위가 확대되면서 사업비용이 증가하게 되었고, 건축주의 자금사정이 악화되어 L에게 쟁점용역에 대한 비용을 즉시 지급할 수 없는 상황에 이르자, 청구인들과 L은 용역비를 총 비용의 3%를 5%로 상향하고, 대가를 즉시 수령할 수 없는 점을 고려하여 사업비 총비용 대신 쟁점건물 매각대가를 기준으로 요율을 적용하기로 약정을 변경하였는바, 쟁점비용의 산정근거는 합리적이고 명확하다.

(마) L의 소득구분은 쟁점호실의 취득가액으로 판단할지 여부와 무관하다.1) L에 대한 세무조사당시 조사팀은 쟁점비용을 사업소득으로 하여 과세하려고 하였다가 쟁점용역 제공이 완료된 쟁점건물 준공은 이미 20년이 경과하여 부과제척기간 도과로 과세가 불가능하다는 사실을 확인하고 이를 철회하였고, 이후 L의 쟁점용역 제공사실을 부인하면서 쟁점건물 매각에 L이 관여한 점을 들어 쟁점비용을 재산권 알선수수료로 구성하여 과세하는 방안을 검토하였는데, 이 과정에서 조사팀은 청구인측에 건축주가 OOO원이나 되는 돈을 지급하고도 왜 양도소득세 필요경비로 인정받으려 하지 않았느냐고 반문하기까지 하였다가, 최종적으로 L의 용역수행 사실을 전혀 인정하지 않으면서, L에게 쟁점비용이 「소득세법」제21조 제1항 제17호의 사례금에 해당한다고 보아 과세하였다.2) L의 심판청구에 대한 조세심판관회의 당시 처분청측의 조사담당자는 L의 용역수행 사실 자체는 인정하면서 그 대가가 사업소득의 성격을 가지고 있다는 점을 인정하기도 하였는데, L에 대한 쟁점비용의 성격을 사례금으로 과세한 처분은 오로지 L에게 과세하기 위하여 마련한 과세편의적인 논리의 결과물에 불과하고, 이러한 자의적인 소득구분을 근거로 청구인이 L이 수행한 용역의 대가로 지출한 쟁점비용을 쟁점건물과 관련한 비용에서 배제하는 것은 타당하지 아니하다.3) 「소득세법 시행령」제89조 제1항 제2호는 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액에 원재료비·노무비뿐만 아니라 수수료 및 기타 부대비용을 포함하도록 하고 있고, 이는 자산의 취득 및 가치 증가를 위해 투입된 직·간접적인 비용을 모두 취득가액으로 인정한다는 내용으로, 어떠한 비용이 취득가액에 포함되는지 여부는 지급자의 입장에서 자산취득과 관련된 비용인지를 기준으로 판단하는 것이지, 수령자의 소득구분을 기준으로 하는 것이 아닌바, L이 수령한 쟁점비용이 기타소득 중 사례금에 해당한다는 이유를 들어 쟁점호실의 취득가액에서 제외하는 것은 타당하지 아니하다.처분청의 논리대로 수령자의 소득 구분이 지급자의 필요경비 인정여부를 결정한다고 가정한다면, 용역의 제공 및 대가지급이라는 동일한 경제적 실질이 있었음에도 수령자가 이를 사업소득으로 신고하면 필요경비가 되고, 기타소득으로 과세되면 필요경비가 아니라는 불합리한 결과가 초래되는바, 이는 실질과세원칙에 위배될 뿐 아니라 거래상대방의 세무처리라는 우연한 사정에 의해 납세자의 취득가액이 감소되는 부당한 결과에 이르게 되므로 L의 소득구분은 쟁점호실 취득가액 포함여부와는 관계가 없다고 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견(1) L의 쟁점용역 제공과 청구인들이 쟁점비용을 지급한데 인과관계가 충분히 입증되었다고 볼 수 없어 쟁점비용을 쟁점호실 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(가) 쟁점확약서의 작성일자는 2002년 4월로 기재되어 있으나, 청구인들은 쟁점확약서의 실제 작성일자는 2017년경 쟁점건물 매매계약이 무산된 시점에 L과 청구인들 사이에 작성된 문서로서, 청구인들은 이행조건 제3항[사업자(청구인 A 외 2)와 L과의 이윤관계는 건물 매각 금액의 15%로 L에게 지불한다(시행 및 행정업무)]에 따라 쟁점호실의 매각대금의 약 15%인 OOO원을 L에게 지급하였다며 이에 대한 증빙으로 타행환 송금 내역을 제출하였다.

(나) 청구인 A은 L에 대한 세무조사 중 2023.10.30. 참고인 자격으로 출석하여 쟁점확약서 이행조건 제3항의 금액에 대하여 지인들에게 들어 쟁점호실 매각 후에 주변 시세에 따라 추후 OOO~OOO원을 L에게 주어야 한다고 생각하여 정한 금액이라고 진술하였고, 이는 쟁점호실 매각금액의 약 15%라고 정한 근거가 객관적이지 않고 불분명하다는 점을 시인하는 것이므로 처분청은 쟁점비용에 대한 지출증빙으로서 쟁점확약서에 대한 신뢰성이 없다고 판단하였다.

(다) 처분청은 청구인들과 L 사이에 작성된 쟁점용역계약서, 진행 및 결과 보고서 등 L의 용역 제공 사실을 확인할 구체적 증빙 서류를 청구인들에게 요청하였으나, 청구인들은 L과의 쟁점용역계약에 대하여 구두로 약정하여 계약서를 작성한 사실이 없고, 오랜 시간이 지나 관련 서류 등은 현재 보관하지 않고 있어 제출이 불가하다고 답변하였다.

(라) 청구인들은 L이 쟁점용역을 수행하였다는 입증자료로 건축허가 변경 내역, 토지이용계획확인(신청)서, 쟁점건물 신축공사 설계변경내역 등을 제출하였으나, 해당 자료들에서는 L의 성명 또는 서명이 확인되지 않고, L이 건축주를 대리하여 업무를 수행한 내역이나 실제 쟁점용역을 제공한 구체적 사실을 확인할 수 없었다.

(마) 청구인들은 L이 쟁점용역을 수행하였다는 사실을 입증할 수 있는 자료로 L의 사실확인서를 제출하였으나, 이는 L 본인이 실제 용역을 제공하였다는 사실을 확인한다는 내용으로 확인서와 제출한 사진자료만으로는 L이 쟁점용역을 제공하였다는 사실을 인정하기 어렵다고 판단하였고, 위 제출된 자료들로는 L이 쟁점용역을 제공하였다는 사실이나 쟁점용역과 쟁점비용 사이의 인과관계가 입증되었다고 보기 어려우므로 쟁점비용을 쟁점호실의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(바) 서울지방국세청장은 2023.8.28.부터 2024.1.6.까지 L에 대한 세무조사를 실시하였고, 2019년 9월 L이 청구인들로부터 수취한 쟁점비용을 기타소득(사례금)이라고 보아 L에게 2019년 귀속 종합소득세 OOO원을 고지하였으며, L은 이에 불복하였고,이의신청(2024년 7월)과 조세심판청구(2025년 7월)시 L은 쟁점비용에 대하여 2001년부터 2002년까지 쟁점건물 신축관련 쟁점용역 제공의 대가인 일시적 인적용역에 따른 소득이라고 주장하였으나, 이의신청 결정결과 및 조세심판원은 쟁점비용은 부동산 개발에 대한 성공보수 성격인 사례금이라고 판단하였는바, 쟁점비용이 쟁점건물의 신축과 관련된 일시적 인적용역에 따른 소득으로 확정되지 아니한 이상 청구인들이 지급한 쟁점비용이 L이 쟁점용역 제공에 대한 대가라는 인과관계가 확인되지 않으므로 청구주장을 인정하기는 어렵다.

(2) 청구인들의 항변에 대한 답변은 다음과 같다.

(가) 청구인들은 L이 수취한 쟁점비용의 소득구분은 청구인들의 양도소득세 필요경비 여부와는 무관하다고 주장하나, 불복과정에서 주요 쟁점은 L의 쟁점용역 제공과 청구인들의 쟁점비용 지급사이 인과관계에 대한 입증이었고, 쟁점비용의 성격을 용역의 대가가 아닌 부동산 개발에 대한 성공보수 성격으로 판단하였는바,청구인들이 쟁점비용과 관련된 쟁점용역계약의 객관적·구체적 증빙을 제출하지 않은 상황에서 용역제공의 대가라고 입증이 되지 않아 쟁점비용의 성격을 사례금으로 판단한 것이므로, 청구인들의 입장에서 지출한 쟁점비용이 취득가액에 해당하는지 여부에 대한 판단시 이를 달리 볼 근거가 없다.

(나) 청구인들은 대전고등법원 판례(대전고등법원 2015.4.2. 선고 2014누12084 판결)를 들어 중개수수료 이외에 별도의 컨설팅 보수를 양도소득세 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,해당 판례는 2002년 귀속 양도소득세 부과처분에 대해 다투고 있는 내용으로서 현행 세법은 법적증빙(2016.2.17. 이후 지출분부터) 또는 금융거래 증빙(2018.4.1. 이후 양도분부터)을 통해 실제 지출이 확인되는 경우에 한해 필요경비를 인정하고 있는바, 2019년 귀속 양도소득세를 다투는 이 사건과 동일한 법령을 적용한 사례가 아니고, 해당 판례에서는 지출 증빙이 영수증으로서 세법상 인정되는 법적 증명서류에 해당하지 않으나, 법원 심리 과정에서 증인심문 등을 통해 실제 지출사실이 충분히 인정되었기 때문에 컨설팅 비용을 필요경비로 인정한 것이므로 이를 청구인들에게 그대로 적용하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점쟁점비용은 쟁점용역(PM용역)에 대한 대가이므로 청구인들의 양도소득세 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액(2) 소득세법 시행령제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(3) 법인세법제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액다. 사실관계 및 판단(1) 쟁점건물 신축 및 양도 등 진행경과는 다음과 같다.

(가) D은 1992.8.11. 개업하여 OOO을 영위하는 사업자로 2001년 당시 대표자는 E(청구인 A의 배우자)이고, D의 주주 및 그 보유지분은 대표자 E 60.5%, 청구인 A 9.8%, 망 B 29.7%이며, 당시 청구인 A은 감사, 망 B은 이사로 각 확인된다.

(나) 건축주는 2001년 6월경부터 D의 사옥으로 사용할 목적으로 OOO 토지 OOO㎡(당시 연립 OOO세대 및 다세대, 단독 등 OOO세대의 부수토지 등)를 OOO원에 매입하였고, 2002.3.28. 쟁점건물 신축허가를 받아 2002.4.8. 착공하였으며, L의 부 N이 대표이사인 ㈜O가 쟁점건물을 시공한 것으로 나타난다.

(다) 건축물대장에 의하면, 대지면적 OOO㎡, 건축면적 OOO㎡ 연면적 OOO㎡의 2개 건축물(명칭은 F, A동은 OOO층, B동은 OOO층, C동은 OOO층)로 총 호수는 OOO호, 주용도는 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설이고, 2003.9.24. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.

(라) 건축주와 청구인 A의 자녀들은 2019.7.26. H에 쟁점건물 중 OOO호실(청구인 A OOO호실, 망 B OOO호실, D OOO호실, 청구인 A 자녀 P과 Q OOO호실)을 양도(양도가액 OOO억원)하는 계약을 체결하였다.

(2) 쟁점용역 및 쟁점비용 지급관련 청구인들의 주장과 증빙자료는 다음과 같다.

(가) 청구인들은 건축주가 건축관련 전문지식이 부족하여 관련 업무에 전문가인 L을 지인으로부터 소개받았고, L은 건축주로부터 D의 사옥 신축과 관련된 부지매입 등 시행업무를 포괄적으로 위임을 받아 쟁점용역을 제공하였다고 주장하고 있고, 쟁점건물 중 OOO호실의 매각이 완료되자 청구인 A과 망 B은 쟁점확약서에 따라 쟁점호실 매각대금의 15%인 OOO원을 L에게 지급하였다고 주장한다.청구인 A은 L과 쟁점확약서를 작성하였고, 청구인 A은 아래 ＜표2＞와 같이 L은 쟁점건물 신축과 관련하여 사업시행 및 분양·임대, 금융융자관계 등의 업무를 수행하고, 부동산 매각 시 건축주는 L과 협의하며, 건축주는 매각금액의 15% 내외를 L에게 지급하기로 한 것으로 나타난다.＜표2＞ 쟁점확약서의 내용OOO(나) L은 아래 ＜표3＞과 같이 토지매입 협상부터 공정관리, 민원발생에 대한 대응, 설계변경, 인·허가, 자금조달, 준공 및 사용승인에 이르기까지 쟁점건축 신축공사의 모든 과정을 총괄·관리하였다며 토지대장, 설계변경 서류, 민원으로 인한 변경사진, 사용승인 신청서, 준공식 사진 등을 제시하였으나, 관련 자료에 L이나 그 관련자의 이름은 나타나지 아니한다.＜표3＞ L이 쟁점용역을 수행하였다는 증빙자료OOO(다) 청구인들은 쟁점용역에 대한 대가 변동내역으로 아래 ＜표4＞와 같이 정리하여 제출하면서 2017년 쟁점건물 매각논의가 구체화되던 시점에서 법인인 D은 내부사정상 용역비를 분담하기 어렵게 되어 청구인 A과 망 B이 L에 대한 용역비 지급책임을 전적으로 부담하였다고 소명하였다.＜표4＞ 청구인들 제시 쟁점용역에 대한 대가 변동내역OOO(3) 쟁점비용은 쟁점용역과 관련이 불분명하다며 처분청이 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인 A은 2025.10.30. L 세무조사 당시 아래 ＜표5＞와 같이 진술하였다.＜표5＞ 청구인 A의 쟁점용역 관련 진술서(일부 발췌)OOO(나) L이 서울지방국세청장의 세무조사시 진술한 내용은 아래 ＜표6＞과 같다.＜표6＞ L의 관련 진술서(일부 발췌)OOO(다) R는 아래 ＜표7＞과 같이 2002년부터 2019년까지 F(대표자 청구인 A)로부터 OOO원을, G(대표자 망 B)로부터 OOO원을, D로부터 OOO원을 각 지급받은 것으로 나타난다.＜표7＞ R가 청구인 A 등에게 발행한 세금계산서 내역OOO(4) 우리 원은 L이 제기한 심판청구에 대하여 쟁점비용을 기타소득(사례금)으로 보아 기각결정(조심 2024서5814, 2025.7.24.)을 하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물 신축 시 L이 부지매입알선, 건물 기획 및 인허가, 자금조달 등 쟁점용역을 제공한 대가로 쟁점비용을 지급하였으므로 이를 쟁점호실 양도소득에 대한 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나,청구인들이 L의 쟁점용역을 제공하였다는 증빙으로 제출한 자료는 쟁점건물 신축공사 시 수반되는 일련의 과정에 관련된 서류로 이를 L이 수행하였다고 볼 근거가 없고, 청구인들은 L과 작성한 용역계약서나 용역의 진행 및 결과보고서 등 L이 쟁점용역을 제공하였다는 사실이 확인될만한 구체적 증빙자료를 제출하지 아니하였던 점,쟁점확약서는 2002년 4월에 작성된 것으로 기재되어 있음에도, 청구인들은 쟁점확약서를 2017년경 작성하였다고 주장하면서 쟁점확약서에 쟁점호실 매각대금의 15%를 지급하기로 하였다는 점을 근거로 쟁점용역과 쟁점비용이 관련이 있다고 주장하나,쟁점확약서가 2017년경에 작성되었다고 볼 근거가 없고, 2017년경 작성되었다 하더라도 쟁점확약서 이행조건 제3항을 보면 “사업자(청구인 A 외 2)와 L과의 이윤관계는 건물 매각 금액의 15%로 L에게 지불한다”고 기재되어 있는바, 사업자는 청구인 A 외 2명으로 기재되어 있을 뿐이어서 쟁점비용의 지급주체가 명확하지 않고, 쟁점비용을 산정한 기준은 쟁점호실의 매각대금이 아닌 건물 매각대금의 15%로 기재되어 있어, 대금산정의 기초가 되는 매각물건의 범위도 불분명한 등 쟁점비용의 지급주체나 쟁점비용 산정근거가 불분명하여 쟁점용역의 대가로 청구인 A과 망 B이 쟁점비용을 지급하였다고 보기에 무리가 있는 점,또한 D은 쟁점건물의 건축주이자 쟁점건물을 사옥으로 사용할 주체이면서도 쟁점비용을 지급하지 않았고, D이 쟁점비용을 지급하지 않은 사유가 명확하지 않음에도 쟁점건물 중 OOO호실만을 소유하였던 청구인 A과 망 B이 쟁점비용을 모두 부담하였다는 사실만으로 쟁점비용을 쟁점호실 양도소득에 대한 필요경비로 인정하기는 어려운 점,우리 원은 L이 제기한 심판청구에 대하여 쟁점비용을 기타소득(사례금)으로 보아 기각결정(조심 OOO)을 하면서, 쟁점비용 지급과 관련된 용역계약의 구체적 내용과 기간이 확인되지 아니하고, 쟁점비용이 쟁점건물의 신축과 관련된 것이라고 한다면, 2003?2004년경 그 지급이 완료되거나 적어도 그 금액이 확정되었어야 하나 이에 대한 어떠한 객관적·구체적 증거서류가 확인되지 아니한 점 등을 들어 쟁점비용이 쟁점용역제공에 대한 대가로서 L과 건축주 사이에 어떠한 채권·채무관계가 형성된 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였던 점 등에 비추어 쟁점용역과 쟁점비용의 인과관계가 불분명하다고 보아 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조결정: 조심2019지2113 / 조심2024서5814